یازده نکته مهم براي فريب نخوردن در معاملات املاک!  
 

وب سایت بورس نگار - ناآگاهي برخي مردم نسبت به مسائل قضايي و حقوقي موجب تشکيل پرونده هاي قضايي غيرضروري، سردرگمي مردم در محاکم قضايي و در نهايت افزايش تعداد زندانيان شده است؛ از اين رو ارتقاي آگاهي هاي حقوقي، ضمن صرفه جويي در وقت و هزينه مردم، بار دستگاه قضايي را نيز کاهش خواهد داد.

 تنظيم نکردن سند در روابط اجتماعي، اقتصادي و خانوادگي افراد يکي از زمينه هاي بروز اختلاف و تشکيل پرونده در محاکم است. با وجود قوانين مناسب در اين حوزه، بسياري از افراد جامعه به دليل اعتماد به فرد مقابل، از تنظيم سند رسمي چشم پوشي مي کنند و با مشکلات زيادي مواجه مي شوند. از نظر قانون، اسنادي که در اداره ثبت اسناد و املاک يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد مأموران رسمي دولت در حدود صلاحيت آنها و طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد، سند رسمي است و ساير اسناد، عادي محسوب مي شود.

 مزايا و آثار اسناد رسمي
 يادآوري مزايا و آثار سند رسمي و ترويج فرهنگ تنظيم سند، ضمن جلوگيري از خسارات فردي و اجتماعي، از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکيل پرونده هاي قضايي نيز خواهد کاست. اصالت سند عادي را بايد اثبات کرد. اثبات اين اصالت با کسي است که به آن استناد مي کند. طرف مقابل مي تواند با اظهار اين مطلب که چنين سندي را امضا نکرده است، از خود سلب مسئوليت کند. سند رسمي به چنين تلاشي نياز ندارد. ضمن اينکه، انکار نسبت به مندرجات سند رسمي راجع به اخذ وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال، مسموع نيست. اين نکته نيز قابل ذکر است که امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمي به مراتب کمتر است.همچنين نقل و انتقال حق کسب و پيشه از مستأجر سابق به مستأجر جديد فقط با سند رسمي معتبر خواهد بود.

 اصول محکم کاري ها براي يک معامله
 قراردادي که تحت عنوان قولنامه در بنگاه هاي معاملاتي يا بيرون از آنجا تنظيم مي شود، سندي عادي است و به همين دليل طرفين (خريدار و فروشنده) بايد نهايت دقت را در تنظيم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

 مال در وثيقه يا رهن و توقيف نباشد
 خريدار بايد مشخصات مالي که قصد خريد آن را دارد، با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثيقه يا رهن و يا در توقيف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگيري در اينجا کارساز است. اگر مورد معامله ملک است، خريدار بررسي کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصيف شده باشد(آب، برق، گاز، تلفن، پارکينگ، انباري و غيره). فروشنده بايد به طور کلي مشخصات ملک را در قولنامه تصريح کند، به خصوص زماني که اين مشخصات مربوط به عيب و نقص مورد معامله است. همچنين بايد مطمئن شد که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنين بود، لازم است ترتيب، مهلت و ضمانت اجراي بيرون رفتن مستأجر قيد شود. نکته قابل تأمل ديگر توجه به اين مسئله است که ملک مشکل ثبتي نداشته باشد.

 احراز سمت فروشنده
 اگر کسي که قولنامه را امضا مي کند، خود مالک نيست، بلکه وکيل يا ولي يا قيم مالک است، خريدار بايد دلايل احراز سمت آنها را بررسي کند و ببيند آيا وکيل در وکالت نامه خود حق فروش و گرفتن قيمت مال را دارد يا خير؟ همچنين اگر امضاکننده ولي مالک است، خريدار بايد مطمئن شود که درزمان امضاي قولنامه توسط ولي، کودک بالغ نشده است. در جايي نيز که امضاکننده قيم مالک است، بايد روشن شود که آيا قيم به تنهايي حق فروش مال وي را دارد يا با دخالت مقام قضايي چنين حقي براي او در نظر گرفته شده است.

 مشاهده گواهي انحصار وراثت و احراز هويت ها
 اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده است، خريدار بايد گواهي انحصار وراثت را مشاهده کند و فتوکپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و تسويه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه کند. همچنين خريدار بايد مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله نباشد که در اين حالت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملک به خريدار نخواهد بود. اگر فروشنده خيلي مسن يا مريض احوال است و حرکات غيرعادي دارد، خريدار بايد اين احتمال را بدهد که او محجور است وبراي اطمينان به اداره سرپرستي محجوران مراجعه کند ومطمئن شود که نام فروشنده درميان اسامي محجوران نباشد.

 خودداري از پرداخت کل قيمت معامله
 خريدار تا زماني که مورد معامله را دريافت نکرده يا اينکه مورد معامله با سند رسمي به وي منتقل نشده است، از پرداخت کل قيمت مورد معامله خودداري کند. فروشنده نيز بايد مورد معامله را قبل از دريافت تمام قيمت به خريدار تحويل ندهد. حتماً در خصوص پرداخت مابقي قيمت از طرف خريدار، زمان تعيين و اين نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده مي تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم بزند.

 استفاده از چک تضميني در پرداخت ها
 بهتر است خريدار تمام پرداختي ها را به وسيله چک تضميني انجام دهد تا در صورتي که فروشنده منکر دريافت وجه شد، وسيله اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد. اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چک دريافت مي کند، توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، تنها مي تواند وجه چک را مطالبه کند و نمي تواند معامله را برهم بزند؛ مگر اينکه چنين شرطي در قرارداد آمده باشد.

 وجه التزام
 وجه التزام در قرارداد به اين معناست که هرگاه به علتي معامله قطعي انجام نشد، اين مبلغ به عنوان جريمه از طرفي که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست، اخذ شود و به طرف ديگر تعلق گيرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمي ملک يا مورد معامله است. کسي که وجه التزام را مطالبه مي کند، بايد خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال، خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و قيمت معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و عدم اجراي تعهد طرف ديگر نيز احراز شود. بهتر است طرفين در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين کنند و لازم است براي امتناع از حضور، وجه التزام سنگيني قرار داده شود.

 بررسي توان مالي خريدار
 لازم است از توان مالي خريدار براي پرداخت قيمت معامله اطمينان حاصل شود و شروطي در قولنامه آورده شود که درصورت عدم پرداخت قيمت يا ناتواني از پرداخت، براي فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

 درج امضاي همه مالکان
 اگر مالکان متعدد باشند و يکي از آنها عهده دار مذاکره با خريدار باشد، حتماً بايد ذيل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اينکه به يک نفر وکالت در فروش بدهند که در اين صورت وکيل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا مي کند.

 مهم ترين نکات
 خريدار بايد مشخصات مالي که قصد خريد آن را دارد، با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثيقه يا رهن و يا در توقيف نباشد.

 اگر کسي که قولنامه را امضا مي کند، خود مالک نيست، بلکه وکيل يا ولي يا قيم مالک است، خريدار بايد دلايل احراز سمت آنها را بررسي کند.

 اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده است، خريدار بايد گواهي انحصار وراثت را مشاهده کند و فتوکپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و تسويه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه کند.

 اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چک دريافت مي کند، توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، تنها مي تواند وجه چک را مطالبه کند و نمي تواند معامله را برهم بزند.//روزنامه خراسان