بررسی دلایل ارزانی تسهیلات وام مسکن در فرابورس // 24 مرداد 94

 
داستان رکود اقتصادی این روزها در بازار مسکن بیش از سایر بازار‌ها خودنمایی می‌کند. کاهش تقاضا برای خرید، همچنین کاهش ساخت و ساز باعث شده تا در سال‌‌های اخیر بسیاری از صنایع وابسته نیز در شرایط نامطلوبی به سر ببرند. با این حال، اوراق تسهیلات مسکن (تسه‌ها) در سال‌های گذشته به‌عنوان ابزارهای مالی کمک خرید مسکن مطرح شده‌اند. حال، بررسی‌ها حاکی از آن است که همزمان با رکود عمیق اقتصادی، تسه‌ها با کاهش قیمت قابل توجهی همراه شده‌اند که عمده علت آن به زعم مسوولان رکود بازار مسکن و کاهش تقاضا مطرح شده است. از سوی دیگر، بحث افزایش سقف وام خرید مسکن نیز از ماه‌ها پیش در گرفته که به‌عنوان رقیبی برای تسه‌های فعلی مطرح شده است. «دنیای اقتصاد» در این گزارش به گفت‌وگویی با امیر هامونی، مدیر عامل شرکت فرابورس و به بررسی فرآیند تغییر قیمت اوراق تسهیلات مسکن با توجه به عملکرد دیگر ابزار‌های مالی کمک خرید پرداخته است.

 تسه‌ها در شیب نزول

 اوراق تسهیلات مسکن اوراقی است که متقاضیان استفاده از انواع تسهیلات مسکن باید در ازای هر 500 هزار تومان، یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری و به بانک مسکن ارائه کنند. مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت (تسه)ها را می‌توان در سیاست‌های دولت مبنی بر افزایش سقف تسهیلات مسکن و رونق بخشیدن به این بخش دانست؛ به‌طوری که در سال 92 با افزایش وام مسکن زمینه‌ افزایش شدید قیمت اوراق فراهم شد، اما پس از این رشد قیمت‌های هیجانی با اقدامات شرکت فرابورس به منظور به حداقل رساندن سفته‌بازی‌ها، تقاضای واقعی وارد این بازار شد و قیمت‌ها متعادل شدند. به این ترتیب، اوراق مزبور که تابستان سال گذشته به قیمت‌های بیش از 100 هزار تومان نیز رسیده بودند، در شرایط فعلی بین 70 تا 75 هزار تومان نوسان می‌کنند. در ادامه مشروح مصاحبه امیر هامونی با «دنیای اقتصاد» را می‌خوانید.

 وضعیت ابزارهای مالی کمک خرید مسکن

 تسه‌ها در شرایط فعلی نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 20 هزار تومان ارزان‌تر هستند. پیش‌تر علت این امر را رکود بازار مسکن عنوان کرده‌اید. هرچند همگی این مساله را قبول داریم که بازار مسکن با رکود عمیقی مواجه است، اما سال گذشته نیز رونق چندانی در بازار مسکن وجود نداشت؛ بنابراین دلایل دیگری نیز در این زمینه مطرح می‌شوند. نخستین مساله این است که سال گذشته دلیل رشد قیمت «تسه‌ها» تا سطوح نزدیک به 100 هزار تومان، کمبود عرضه عنوان شده بود. بر اساس اظهارات مقامات، در آن دوران عرضه اوراق به‌صورت متوسط ماهانه 400 میلیارد تومان بود، در حالی که متوسط تقاضای ماهانه حدود 600‌میلیارد تومان عنوان شده بود. در ادامه اما، با تدابیر شرکت فرابورس سمت عرضه تقویت شد به‌طوری که در نیمه دوم سال 93، عرضه اوراق به بیش از 500 میلیارد تومان در ماه رسید. در شرایط کنونی وضعیت عرضه به چه صورتی است؟ آیا این مساله بر افت نسبی قیمت تسه‌ها اثرگذار بوده است؟

 بر اساس آمار، در چهار ماه ابتدای امسال عددی معادل یک هزار میلیارد تومان اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس ایران پذیرش شده و از سوی دیگر از شهریور سال گذشته مقدار تقاضا در این حوزه کاهش یافته و قیمت‌ها تعدیل شده است. گزارش‌های آماری بیانگر آن است که در سه ماه ابتدای امسال، 24 هزار و 800 نفر برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن مراجعه کرده و یک هزار و 117 میلیارد تومان وام دریافت کرده‌اند.اگر بخواهیم دلیل تداوم کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن را واکاوی کنیم باید فزونی عرضه نسبت به تقاضا را دلیل اصلی کاهش قیمت اوراق در 8 ماه گذشته بدانیم، ضمن اینکه به دلیل رکود حاکم در بخش مسکن، ارزش معاملات این اوراق در سال جاری با کاهش مواجه شده و در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته 27 درصد کاهش یافته است.

 دومین نکته، بحث کاهش نرخ سود بانکی است. پیش‌تر افزایش قیمت «تسه»‌ها را که با افزایش نرخ سود واقعی دریافت این نوع تسهیلات رابطه مستقیم دارد منطقی عنوان می‌کردند. به عقیده این دست افراد، بالا بودن نرخ سود سایر تسهیلات بانکی، باعث می‌شد که همچنان در قیمت‌های بیش از 100 هزار تومانی نیز، تسه‌ها جذابیت خرید داشته باشند. آیا اکنون کاهش نرخ سود بانکی بر افت قیمت تسه‌ها اثرگذار بوده است یا خیر؟ همچنین آیا مقایسه اوراق تسهیلات مسکن با سایر وام‌های بانکی که لزوما برای خرید مسکن دریافت نمی‌شوند، مقایسه‌ای منطقی است؟

 در حال حاضر نرخ سود تسهیلات بانک مسکن از 15 به 16 درصد رسیده است که با خرید این اوراق در محدوده 70 هزار تومان، رقمی که برای اوراق پرداخت شده است، از مبلغ وام کم شده و با محاسبه قسط‌هایی که بابت بازپرداخت وام لحاظ می‌شود، کمتر از 20 درصد سود توسط سرمایه‌گذار پرداخت خواهد شد که در مقایسه با دیگر وام‌های بانکی همچنان جذابیت‌های خود را برای متقاضیان دارد. البته این نکته را باید در نظر داشت که در شرایطی که قیمت به 100 هزار تومان رسیده بود، با احتساب رقمی که بابت خرید اوراق کسر می‌شد سود 6/ 21‌درصدی تعلق می‌گرفت که شاید برای عده‌ای ازمتقاضیان به صرفه نبود.

 سومین سوال این است که جذب بیش از 100 میلیارد تومانی سرمایه به صندوق پس‌انداز مسکن یکم، بر کاهش تقاضای تسه‌ها اثرگذار بوده است؟

 همان‌طور که مستحضرید، تسهیلات جدید 80‌میلیون تومانی که قرار است در قالب صندوق پس‌انداز مسکن یکم پرداخت شود، ارتباطی به تسهیلات مسکن فعلی ندارد و می‌توان گفت مصوبات اخیر شورای پول و اعتبار تاثیر مستقیمی روی «تسه»ها نداشته و کاملا مستقل از یکدیگر هستند. به عبارت دیگر، مصوبه مذکور در راستای کمک به رونق تولید در بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق متقاضیان مسکن به پس‌انداز به تصویب رسیده است. با این همه تنوع در ابزارهای تامین مالی که در اینجا منظور ما انواع روش‌های کمک خرید مسکن است از آنجا که قدرت انتخاب برای متقاضیان را افزایش می‌دهد قطعا روی یکدیگر تاثیر خواهند گذاشت؛ به نحوی که روش‌های جدید می‌توانند تقاضای بالفعل بازار «تسه‌»ها را پوشش دهند و منجر به کاهش تقاضای این اوراق شوند.

 آیا مقدار وام حاصل از تسه‌ها در شهرستان‌ها و تهران یکسان است؟ اگر یکسان است، انتظار می‌رود در شهرستان‌های کوچک‌تر که تسهیلات 45 میلیون تومانی قدرت خرید مناسبی را ایجاد می‌کند، تقاضای تسه‌ها بالاتر باشد. نظر شما در این خصوص چیست و این موضوع چه آثاری می‌تواند به همراه داشته باشد؟

 میزان تسهیلات مسکن دریافتی از طریق اوراق در تهران و شهرستان‌ها یکسان است و طبیعتا این میزان وام در شهرستان‌ها قدرت خرید بیشتری برای متقاضیان ایجاد می‌کند اما در تهران به آن اندازه کمک‌کننده نیست، بنابراین دور از انتظار نیست که تقاضا برای دریافت این اوراق در شهرستان‌ها در مقایسه با تهران بیشتر باشد.

 به‌عنوان سوالی دیگر می‌توان به اظهارات اخیر مقامات بانک مسکن مبنی بر افزایش سقف وام مسکن از طریق اوراق تسهیلات مسکن به 60 میلیون تومان اشاره کرد. انتظار می‌رفت پس از توافقات هسته‌ای، احتمال افزایش سقف تسهیلات افزایش یابد، به نظر شما چه زمانی می‌توان شاهد افزایش سقف تسهیلات بود؟

 مطابق مصوبه شورای پول و اعتبار، اعطای تسهیلات مسکن به دارندگان حساب پس‌انداز مسکن یکم با شرایط خاص و پس از یک سال سپرده‌گذاری انجام می‌شود. علاوه بر این، شورا ممنوعیت اعطای تسهیلات مسکن توسط تمامی بانک‌های دولتی و خصوصی از محل منابع‌شان تا سقف 60 میلیون تومان برای هر واحد مسکونی را لغو کرد. بنابراین حداقل تا سال آینده سقف تسهیلات مسکن 60 میلیون تومان خواهد بود که این رقم با سقف تسهیلات فعلی بانک مسکن برای زوج‌های جوان برابری می‌کند. ولی باید توجه داشت که سود این تسهیلات تا 21 درصد بوده و ممکن است بازپرداخت سنگینی را برای گیرندگان آن به دنبال داشته باشد.

 علاوه بر این تاکنون بانک‌های تجاری به دلیل مشکلاتی که در منابع خود دارند برای ارائه این تسهیلات اقدام نکرده‌اند و با این اوصاف انتظار نمی‌رود تغییری را در میزان تسهیلات پرداختی تا پایان سال جاری شاهد باشیم.

 به گفته مقامات اگر این موضوع تصویب شود، تسهیلات مسکن در قالب اوراق جدید عرضه خواهند شد و ارتباطی با اوراق قبلی ندارند. در این شرایط اوراق فعلی چه وضعیتی پیدا می‌کنند؟ آیا با این شرایط تسه‌های فعلی با کاهش شدید تقاضا مواجه نمی‌شوند؟

 به‌طور طبیعی اگر عرضه تسهیلات در بخش مسکن در کشور زیاد و متنوع شود، می‌تواند بازار را از لحاظ قیمت تحت تاثیر قرار دهد و در آن صورت اقشار مختلف با توجه به توان مالی خود و همچنین زمانی که به وام نیاز دارند یکی از انواع وام‌های عرضه‌شده را انتخاب می‌کنند، ولی باید توجه داشت که با وجود طیف‌های مختلف درآمدی در نقاط مختلف کشور، عرضه انواع دیگر تسهیلات مسکن نمی‌تواند به‌طور کامل جایگزین روش فعلی شود، چراکه اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به‌عنوان یک ابزار جدید تلقی می‌شود که در بازار سرمایه به‌طور مستقل مورد معامله قرار می‌گیرد و از این رو ماهیت آن با سایر شیوه‌های پرداخت تسهیلات متفاوت است. متقاضیان این اوراق معمولا کسانی هستند که نمی‌خواهند پولشان را برای مدتی در اختیار بانک بگذارند یا بنا به دلایلی برای خرید ملک عجله دارند و نمی‌توانند پروسه رسمی دریافت وام مسکن را که حداقل یک سال طول می‌کشد طی کنند. در هر حال همان‌گونه که گفته شد هرچه روش‌های تامین مالی در این بخش متنوع‌تر شود مشکلات اقشار مختلفی را برطرف خواهد کرد. بد نیست بار دیگر بر این نکته تاکید کنم که اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با مدت اعتبار دوساله توسط بانک مسکن منتشر می‌شود که خریداران باید به مهلت انقضای آن توجه داشته باشند تا دچار ضرر و زیان نشوند. با قوانینی که در نظر گرفته شده سعی کرده‌ایم تنها متقاضیان واقعی اوراق در این بازار اقدام به خرید کنند و با اعمال محدودیت‌هایی از قبیل محدودیت سقف خرید 90 برگه، تلاش شده تا جذابیت این اوراق را برای افرادی که مصرف‌کننده نیستند کاهش دهیم.