نگاهي به وضعيت بازار خريد و فروش اوراق تسهيلات خريد مسكن >>> مزیت هاي فصلی وام مسكن چيست؟ // 14 شهریور 94
 

بازار فروش اوراق تسهيلات خريد مسكن در شرايط كنوني، از هر نظر براي تقاضاي مصرفي مناسب ارزيابي مي‌شود.قيمت اوراق مسكن ركورد ارزان‌ترين نرخ فروش طي يك‌سال اخير را ثبت كرده و هزينه خريد اوراق 45 ميليون توماني به كمتر از 6 ميليون و 500 هزار تومان رسيده است.

 اوراق تسهیلات مسکن اوراقی است که متقاضیان استفاده از انواع تسهیلات مسکن باید در ازای هر 500 هزار تومان، یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری و به بانک مسکن ارائه کنند. مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت (تسه)ها را می‌توان در سیاست‌های دولت مبنی‌بر افزایش سقف تسهیلات مسکن و رونق بخشیدن به این بخش دانست؛ به‌طوری‌که در سال 92 با افزایش وام مسکن زمینه‌ افزایش شدید قیمت اوراق فراهم شد، اما پس از این رشد قیمت‌های هیجانی با اقدامات شرکت فرابورس به‌منظور به حداقل رساندن سفته‌بازی‌ها، تقاضای واقعی وارد این بازار شد و قیمت‌ها متعادل شدند. به این ترتیب، اوراق مزبور که تابستان سال گذشته به قیمت‌های بیش از 100 هزار تومان نیز رسیده بودند، در شرایط فعلی بین 70 تا 75 هزار تومان نوسان می‌کنند.

 بر اساس آمار، در چهار ماه ابتدای امسال عددی معادل هزار میلیارد تومان اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس ایران پذیرش شده و از سوی دیگر از شهریور سال گذشته میزان تقاضا در این حوزه کاهش یافته و قیمت‌ها تعدیل شده است. گزارش‌های آماری بیانگر آن است که در سه ماه ابتدای امسال، 24 هزار و 800 نفر برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن مراجعه کرده و 1117 میلیارد تومان وام دریافت کرده‌اند. اگر بخواهیم دلیل تداوم کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن را واکاوی کنیم باید فزونی عرضه نسبت به تقاضا را دلیل اصلی کاهش قیمت اوراق در 8 ماه گذشته بدانیم، ضمن اینکه به دلیل رکود حاکم در بخش مسکن، ارزش معاملات این اوراق در سال‌جاری با کاهش مواجه شده و در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته 27 درصد کاهش یافته است. سال گذشته، حجم عرضه اوراق 23 درصد كمتر از تقاضا بود، اما امسال نه تنها اين معادله برابر شده كه در برخي ماه‌هاي ابتدايي سال، ميزان اوراق موجود در فرابورس از تقاضاي خريد آن بيشتر شد.

 با اين حال حجم تقاضاي خريد اوراق تسهيلات خريد مسكن در حال حاضر 18 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل كاهش پيدا كرده است كه اين خود مي‌تواند ناشي از ركود معاملات مسكن باشد.هم‌اكنون نرخ سود تسهیلات بانک مسکن از 15 به 16 درصد رسیده است که با خرید این اوراق در محدوده 70 هزار تومان، رقمی که برای اوراق پرداخت شده است، از مبلغ وام کم شده و با محاسبه قسط‌هایی که بابت بازپرداخت وام لحاظ می‌شود، کمتر از 20 درصد سود توسط سرمایه‌گذار پرداخت خواهد شد که در مقایسه با دیگر وام‌های بانکی همچنان جذابیت‌های خود را برای متقاضیان دارد. البته این نکته را باید در نظر داشت در شرایطی که قیمت به 100 هزار تومان رسیده بود، با احتساب رقمی که بابت خرید اوراق کسر می‌شد سود 6/ 21‌ درصدی تعلق می‌گرفت که شاید برای عده‌ای از متقاضیان به‌صرفه نبود. كارشناسان مي‌گويند: آنچه در حال حاضر باعث تعديل و ارزاني قيمت اوراق مسكن شده از يك طرف به راه‌اندازي صندوق تسهيلات خريد مسكن يكم در بانك مسكن مربوط مي‌شود و از طرف ديگر، خاموش شدن شايعه‌ها و جو رواني ناشي از انتظار براي افزايش سقف وام مسكن است.

 در طول سال گذشته، مذاكرات وزارت راه و شهرسازي و بانك مركزي براي افزايش سقف وام خريد مسكن و راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن، در هر ماه باعث شكل‌گيري يك شايعه در بازار وام مي‌شد و بلافاصله بر قيمت اوراق اثر مي‌گذاشت.در آن زمان اين تصور وجود داشت كه سقف تسهيلات اوراق مسكن قرار است افزايش پيدا كند و همين شايعه باعث ورود تقاضاي سفته‌بازانه به بازار فرابورس براي خريد حجيم اوراق و احتكار آن به قصد فروش در زمان افزايش سقف، شد اما در حال حاضر چون تكليف سقف وام خريد مسكن روشن شده، تقاضاي سفته‌بازي در بازار وجود ندارد يا به كمترين حد رسيده است.مطابق مصوبه شورای پول و اعتبار، اعطای تسهیلات مسکن به دارندگان حساب پس‌انداز مسکن یکم با شرایط خاص و پس از یک سال سپرده‌گذاری انجام می‌شود.

 علاوه‌بر این، شورا ممنوعیت اعطای تسهیلات مسکن توسط تمامی بانک‌های دولتی و خصوصی از محل منابع‌شان تا سقف 60 میلیون تومان برای هر واحد مسکونی را لغو کرد؛ بنابراین حداقل تا سال آینده سقف تسهیلات مسکن 60 میلیون تومان خواهد بود که این رقم با سقف تسهیلات فعلی بانک مسکن برای زوج‌های جوان برابری می‌کند، ولی باید توجه داشت که سود این تسهیلات تا 21 درصد بوده و ممکن است بازپرداخت سنگینی را برای گیرندگان آن به‌دنبال داشته باشد. علاوه‌بر این تاکنون بانک‌های تجاری به دلیل مشکلاتی که در منابع خود دارند برای ارائه این تسهیلات اقدام نکرده‌اند و با این اوصاف انتظار نمی‌رود تغییری در میزان تسهیلات پرداختی تا پایان سال‌جاری شاهد باشیم. اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با مدت اعتبار دوساله توسط بانک مسکن منتشر می‌شود که خریداران باید به مهلت انقضای آن توجه داشته باشند تا دچار ضرر و زیان نشوند.در حال حاضر سطح پايين قيمت مسكن و وجود فايل انبوه فروش در بنگاه‌ها، شرايط را براي متقاضيان مصرفي مهيا كرده است.

 در اين ميان، قيمت فروش اوراق تسهيلات خريد مسكن نيز نسبت به قبل، مناسب شده است.كارشناسان به متقاضيان توصيه مي‌‌كنند، در خريدهايشان بيش از اين تاخير اعمال نكنند و از ثبات نسبي موجود در قيمت‌ها بهره‌برداري موثر داشته باشند.با اوراق 45 ميليون توماني خريد مسكن، مي‌توان نزديك به 10 مترمربع بناي مسكوني در تهران خريداري كرد به اين علت كه حدود 6 ميليون تومان از اين اوراق صرف خريد آن مي‌شود و با مابقي آن امكان خريد مسكن فراهم مي‌شود.در حال حاضر متوسط قيمت مسكن در تهران مترمربعي 4 ميليون تومان است.همچنين زوج هاي جديد فاقد مسكن نيز با دريافت 60 ميليون تومان اوراق تسهيلات مسكن، مي‌توانند حدود 13 مترمربع بناي مسكوني را صاحب شوند.قيمت اوراق مسكن بعيد است جهش يا افزايش قابل‌ملاحظه‌اي پيدا كند. هم‌اكنون قيمت هر فقره اوراق 500 هزار توماني در كانال 70 هزار تومان مهار شده است.// دنیای اقتصاد