ترفندهای معاملات املاک >>> با جدیدترین ترفند بساز و بفروش‌ها آشنا شوید // 6 آبان 94

 وب سایت بورس نگار - با ادامه رکود در بازار معاملات مسکن، برخی معاملات خطرناک به خصوص در بازار دوم خریدوفروش آپارتمان‌ها، در بین برخی بساز و بفروش‌ها و دلالان ملکی رواج پیدا کرده است.

 در شرایطی که هم‌اکنون متوسط قیمت مسکن در هر منطقه متناسب با آمارهای رسمی از وضعیتی به نسبت شفاف و قابل تخمین برخوردار است، در بازار پیش‌فروش مسکن موارد عجیبی به چشم می‌خورد که در آنها قیمت پیشنهادی سازنده یا دلال ملکی، با رقمی بسیار مناسب‌تر نسبت به میانگین قیمت فروش در منطقه به بازار عرضه شده است.البته هر چند هم‌اکنون قیمت برخی آپارتمان‌ها در برخی مناطق پایتخت به دلیل رکود معاملات خرید  وفروش به مرز واقعی رسیده و تا میزان مناسبی تعدیل شده است، اما در برخی موارد قیمت‌های پیشنهادی به اندازه‌ای از سطح واقعی میانگین قیمت در منطقه پایین‌تر است که این شیوه قیمت‌گذاری مقداری غیرواقعی و حتی مشکوک به نظر می‌رسد.اغلب آگهی‌های پیش‌فروش مسکن که این روزها با قیمت‌های مشکوک– قیمت‌های به مراتب کمتر از میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در هر منطقه- به بازار فروش عرضه می‌شوند مربوط به مناطقی هستند که این روزها بخش قابل توجهی از ساخت‌وسازهای پایتخت در آن انجام می‌شود.

 به‌عنوان مثال، هم‌اکنون در منطقه 22 تهران که عملیات ساختمانی در این منطقه از رونق قابل توجهی نسبت به سایر مناطق شهر تهران برخوردار است نمونه‌هایی از این قیمت‌های عجیب به چشم می‌خورد که متقاضیان پیش‌خرید در این منطقه باید نسبت به خطرات احتمالی چنین معاملاتی آگاه شوند.هم‌اکنون اغلب فایل‌های پیش‌فروش مربوط به منطقه 22 شهر تهران، با تعیین قیمت پایه 2 میلیون  و100 هزار تومان برای هرمترمربع به بازار فروش پیشنهاد شده است که این رقم در مقایسه با متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در این منطقه فاصله قابل توجهی دارد.در حال حاضر متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی نوساز در منطقه 22، معادل 4 میلیون تومان یعنی برابر با متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران است.این در حالی است که دامنه قیمتی هرمترمربع آپارتمان در این منطقه، 3 میلیون  و700 هزار تومان تا 4 میلیون و 200 تومان نیز متغیر است که این قیمت‌ها متناسب با امکانات ملک، موقعیت آن و متریال به کار رفته در ساخت و سایر ویژگی‌ها در بین این دامنه قیمتی تعیین می‌شود.قیمت‌های پیشنهادی پیش‌فروش در هر منطقه معمولا بین 10 تا 15 درصد کمتر از قیمت واحدهای آماده نوساز در همان منطقه است.به این ترتیب، به نظر می‌رسد تعیین قیمت 2 میلیون  و100 هزار تومانی برای هرمترمربع مسکن در این منطقه غیرعادی به نظر برسد.

ترفند تازه بساز و بفروش‌ها
 کارشناسان مسکن در این باره می‌گویند: تعیین قیمت‌های مشکوک و خطرناک به ویژه در بازار پیش‌فروش این روزها به یکی از ترفندهای بساز و بفروش‌هایی تبدیل شده که سرمایه‌ای برای ساخت در اختیار ندارند و حتی اگر قصد ساخت‌وساز داشته باشند تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار در چندین مرحله قیمت را افزایش می‌دهند یا آپارتمان دیرتر از آنچه وعده شده به خریدار تحویل می‌شود.

پیش‌فروش روی خاک، ممنوع!
 به اعتقاد این کارشناسان در خوشبینانه‌ترین حالت، هر چند ممکن است خطرات بیشتری ناشی از خرید چنین واحدهایی که هنوز در مرحله خاک (زمین خالی) قرار دارند، در کمین پیش خریداران باشد، اما مسائلی از جمله تاخیر در زمان تحویل یا سایر مشکلات حقوقی که ممکن است ساخت‌وساز روی زمین مورد نظر را با چالش‌هایی مواجه کند کمترین احتمالاتی است که باید قبل از پیش‌خرید چنین واحدهایی در نظر داشت.

 این در حالی است که به موجب قوانین و مقررات جدید پیش‌فروش، نه‌تنها دلالان ملکی و سازندگان مسکن بدون کسب مجوز از وزارت راه‌و‌شهرسازی اجازه پیش‌فروش  مسکن ندارند، بلکه پیش‌فروش در مرحله خاک (قبل از شروع عملیات ساختمانی) ممنوع است و سازندگان نمی‌توانند زمانی که هیچ عملیاتی روی زمین انجام نشده است اقدام به پیش‌فروش واحدها کنند.به موجب این قوانین، حتما باید پیش‌فروش بعد از اجرای مرحله فونداسیون انجام شود و قبل از آن معامله این واحدها عملی غیرقانونی محسوب می‌شود.همچنین هر نوع قرارداد پیش فروش مسکن به موجب قانون باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.با این حال، عدم اجرای قانون پیش فروش مسکن به دلیل برخی ابهامات، عملا موجب شده معاملات خطرناک عمدتا در این سمت از بازار مسکن اتفاق بیفتد.جریانی که پیش از این نیز در معاملات پیش فروش به شیوه‌های دیگری از قبیل فروش یک واحد به دو یا چند نفر وجود داشت و هنوز هم در برخی موارد ادامه دارد.

 کارشناسان مسکن به متقاضیان پیش خرید مسکن توصیه می‌کنند: چنانچه قصد دارند از طریق بازار دوم معاملات مسکن صاحبخانه شوند حتما در مورد صحت معامله و اعتبار سازنده اطمینان حاصل کنند و معاملات پیش فروش خود را در دفاتر اسناد رسمی همزمان با دریافت استعلام‌های مورد نیاز به ثبت برسانند.
 این در حالی است که متقاضیان پیش‌خرید ضمن خودداری از خرید واحدهایی که هنوز در مرحله خاک هستند و هیچ عملیات ساختمانی روی آنها انجام نشده، نسبت به تعیین زمان دقیق تحویل واحد و بازدید از چگونگی پیشرفت فیزیکی کار در حین انجام پروژه دقت کافی داشته باشند.//«دنیای اقتصاد»