سرکوب وام مسکن ارزان ‌قیمت؟ >>> کاهش منابع تسهیلات ساخت مسکن در بافت‌ فرسوده  // 5 آبان 94
 

مُهر رسمی بر تمدید رکود ساختمانی
سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور با تامین «ناکافی» اعتبار مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات ساخت «مسکن ارزان‌قیمت» در محدوده مرکزی شهرها (بافت فرسوده) ظرفیت تعریف شده برای بانک‌ها بابت ارائه «وام نوسازی» به سازنده‌ها و مالکان خانه‌های کلنگی را به «یک‌پنجم» مصوبه هیات دولت و بانک مرکزی کاهش داد.

براساس مصوبه هشتم آبان ماه سال 93 هیات وزیران، مقرر شده بود از ابتدای سال 94 به مدت 6 سال، رقمی معادل 300 هزار فقره وام 50 تا 30 میلیون تومانی نوسازی در هر سال برای صرفا «ساخت و ساز مسکونی در بافت‌های فرسوده» و با نرخ سود یارانه‌ای 9 تا 10 درصد به متقاضیان پرداخت شود، اما به موجب اعلام رسمی روز گذشته سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی به‌عنوان مرجع تامین‌کننده یارانه سود تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن، برای سال جاری حداکثر 55 هزار فقره وام نوسازی قابل پرداخت است.

 اجرای مصوبه «ارائه تسهیلات نوسازی» که در همان اواخر سال گذشته به تایید بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار نیز رسید، بر عهده 24 بانک دولتی و خصوصی گذاشته شده، اما کارنامه نیمه اول امسال بانک‌ها، مطابق اعلام مسوولان بخش مسکن نشان می‌دهد: به دلیل سابقه مشکل‌دار دولت نزد بانک‌ها از بابت «تاخیر چند ساله در پرداخت یارانه سود تسهیلات تکلیفی»، تا امروز از 34 هزار پرونده درخواست وام نوسازی مربوط به ساخت و سازهای 6 ماه اول سال 94، فقط 10 هزار پرونده مورد پذیرش بانک‌های عامل قرار گرفته که البته این موافقت اولیه بانک‌ها هنوز به معنای پرداخت قطعی تسهیلات، نیست.

 وزارت راه و شهرسازی و متولی نوسازی بافت فرسوده در دولت یازدهم، در ازای توقف «مسکن‌مهر»، محل جدید ساخت و عرضه مسکن ارزان قیمت را محدوده حداقل 60 هزار هکتاری بافت‌های فرسوده کل کشور تعیین کرده‌اند؛ این محدوده قابلیت ساخت یک میلیون و 800 هزار واحد مسکونی در طول 6 سال را از محل تخریب خانه‌های فرسوده دارد البته مشروط به اینکه حدود 40 تا 50 درصد هزینه ساخت این آپارتمان‌ها، با پرداخت تسهیلات ارزان قیمت 50 میلیونی نوسازی در تهران و 40 و 30 میلیونی در شهرهای بزرگ و کوچک، از جانب بانک‌ها تامین شود.

 طی ماه‌های اخیر بانک‌های عامل وام نوسازی بافت فرسوده، به‌صورت غیررسمی، شرط اجرای مصوبه سال گذشته هیات دولت را «پرداخت یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود این تسهیلات توسط سازمان مدیریت» اعلام کرده بودند و در پرداخت تسهیلات پیش از تسویه حساب یارانه سود آن، عملا «مقاومت» به خرج می‌دادند. همین مقاومت باعث شد در نیمه اول سال، نرخ پذیرش درخواست متقاضیان وام نوسازی از یک‌سوم حجم تقاضای وام تجاوز نکند. طبق شرط نانوشته بانک‌ها، سازمان مدیریت باید یارانه وام نوسازی بابت مابه‌التفاوت سود یارانه‌ای 9 درصدی و سود رایج بانکی 21 تا 24 درصدی را برای بانک‌ها پرداخت کند. شرکت عمران و بهسازی بافت‌های فرسوده ایران هفته گذشته برای حل این چالش و رفع بهانه بانکی از مسیر پرداخت وام نوسازی، موفق شد نظر سازمان مدیریت را بابت تعیین تکلیف یارانه سود تسهیلات نوسازی جلب کند.

 اما در جلسه‌ مشترک مسوولان این دو نهاد که چهارشنبه گذشته برگزار شد، سازمان مدیریت در اطلاعیه‌ای رسمی، فقط با یارانه سود 55هزار فقره تسهیلات نوسازی ساخت مسکن از کل 300 هزار فقره تسهیلات مختص سال94 موافقت به عمل آورده است. به این ترتیب در سال جاری، از کل برنامه دولت در حوزه ساخت و عرضه مسکن ارزان‌قیمت، فقط امکان تحقق یک‌پنجم آن وجود دارد. سازمان مدیریت، برای این منظور 200 میلیارد تومان «یارانه مسکن» اختصاص داده است تا به 24 بانک عامل وام بافت‌فرسوده پرداخت شود. این میزان یارانه، کفاف پوشش نرخ سود یارانه‌ای 55 هزار فقره تسهیلات 30 تا 50 میلیون تومانی را می‌دهد؛ درحالی‌که برای تامین یارانه کل 300 هزار فقره تسهیلات مصوب، حداقل 1000 میلیارد تومان منابع اعتباری لازم است. هم‌اکنون با سرکوب اعتباری «ساخت مسکن ارزان‌قیمت»، نه‌تنها هدف دولت در طرح جامع مسکن از بابت تامین مسکن کم‌درآمدها با اختلال عملکرد روبه‌رو می‌شود که محرک اولیه برای شروع تدریجی رونق ساخت و سازهای مسکونی نیز از دور خارج شده است.

 پیش‌تر کارشناسان، محل استارت خروج از رکود ساختمانی را محدوده بافت‌های فرسوده اعلام کرده بودند. در بافت فرسوده به علت آنکه قیمت فروش آپارتمان حدود نصف قیمت میانگین شهر است – در تهران، قیمت آپارتمان‌های داخل بافت فرسوده متوسط مترمربعی 2 میلیون تومان است؛ درحالی‌که میانگین قیمت کل شهر متری 4 میلیون برآورد شده و همچنین با توجه به اینکه، بهای تمام ساخت مسکن در این محدوده تحت تاثیر تخفیف 100 درصدی عوارض شهرداری، به مراتب ارزان‌تر از سایر نقاط شهر است، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی انگیزه بالایی برای فعالیت در این محدوده دارند. از طرفی، تصویب پرداخت وام ساخت ارزان‌قیمت – سود تک رقمی 9 درصدی‌ آن هم بدون نیاز به سپرده‌گذاری به سازنده‌های بافت فرسوده در اواخر سال گذشته، برخی سرمایه‌گذاران را جذب این محدوده کرد تا جایی که در شهر تهران طی فصل تابستان، حجم صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده 5 درصد نسبت به بهار94 افزایش یافت.

 سازنده‌های بافت فرسوده به امید دسترس بودن وام نوسازی، پروژه‌های جدید را شروع کرده‌اند تا به موازات مراحل اولیه ساخت، برای دریافت وام اقدام کنند. اما با آنچه در سازمان مدیریت به تصویب رسیده و فصل‌الخطاب بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات نوسازی به حساب می‌آید، در سال جاری با توجه به درخواست نیمه اول سال و پرونده‌های تشکیل شده، از هر 3 سازنده بافت فرسوده متقاضی وام، یک نفر می‌تواند این تسهیلات را دریافت کند. همچنین، به ازای هر فقره وام تعریف‌شده از جانب دولت، 5 فقط یک فقره وام قابل‌پرداخت خواهد بود. این تعدیل شدید در ظرفیت وام بافت فرسوده، امکان خروج از رکود ساختمانی را سخت‌تر می‌کند. در طرح جامع مسکن، حداقل نیاز بازار مسکن به عرضه جدید، یک میلیون واحد مسکونی برای سال 94 تعیین شده و سهم مسکن کم‌درآمدها از این حجم، معادل 450 هزار واحد مشخص شده است که 300 هزار واحد آن باید در بافت فرسوده تامین و عرضه شود. با این حساب، عملکرد امسال طرح جامع با توجه به رکود مسکن از یکسو و ناتوانی دولت در تامین یارانه سود وام نوسازی از سوی دیگر، در حد هدف‌گذاری نخواهد بود.//دنیای اقتصاد