>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>  
>> پیش بینی جدید عبده تبریزی از وضعیت بازارهای بورس و مسکن در سال 95

>>> ارائه 3 طرح توسعه ای به همراه یک پیش شرط // 14 فروردین 95
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>  

وب سایت بورس نگار - در شرایطی بازار سهام در دی ماه سال گذشته بعد از رکود طولانی مدت دو ساله و پیش از اجرای قطعی «برجام» روند رو به رشد را آغاز کرد که این وضعیت تا به روزهای آغازین سال 95 تداوم یافته است. در این رابطه حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور مدیریت و تامین مالی در گفت و گوی تفصیلی با «ملت بازار» روند معاملات بورس در سال جاری را مورد توجه قرار داد و پیش بینی کرد با توجه به پیش بینی نرخ رشد اقتصادی بین 4 تا 5 درصد، بازده بورس در سال 95 به قدر کافی مثبت باشد. وی  همچنین درباره روند شتابان رشد بورس هم هشدار داد.

این کارشناس ارشد بازارهای مالی و پولی 3 طرح توسعه ای بورس در سال جدید را توسعه بازار بدهی، گسترش فعالیت سبدگردانی و توسعه فعالیت تأمین سرمایه‌ها در حوزه‌ صندوق‌های سرمایه‌ اختصاصی اعلام کرد و تحقق این طرح ها را منوط به ایجاد شفافیت بیشتر در بازار سرمایه دانست.

الزامات توسعه هر چه بیشتر بازار سرمایه، قانون بازار اوراق بهادار، بحث ورود سرمایه‌گذاران خارجی، صندوق‌های زمین و ساختمان و پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال 95 از دیگر محورهای مورد بحث در این گفت و گو با عضو شورای عالی بورس بود که مشروح آن را در ادامه می خوانید:

آینده بازار سهام در سال جدید

پیش‌بینی شما در تابستان گذشته مبنی بر این‌که به زودی بورس رونق خواهد گرفت تحقق یافت، ولی با کمی تأخیر به واقعیت پیوست. دلیل آن پیش‌بینی چه بود و چرا با کمی تأخیر به وقوع پیوست؟
عبده تبریزی: دلیل این پیش‌بینی آن بود که تمام برون‌ریزهای (externalities) «برجام» در محاسبه دوستان معامله‌‌گر لحاظ نشده بود. توافق هسته‌ای در ذات خود با مجموعه‌ای از منافع همراه بود که (همان‌گونه که در مقاله آمده است) در قیمت‌ها بازتاب نیافته بود. به‌علاوه، احساس اینجانب آن بود که قیمت کالاهای اساسی به کف رسیده و پیش‌بینی‌های بین‌المللی زیادی ندیدم که قیمت‌ها را باز هم پایین‌تر پیش‌بینی کرده باشند. در مورد تأخیر زمانی باید بگویم که پیش‌بینی‌ زمان در بورس هرگز نمی‌تواند خیلی دقیق باشد و در آینده نیز چنین نخواهد بود.

چشم‌انداز بورس در سال 95 را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
عبده تبریزی:  نرخ بازده بورس در سال 95 از سپرده بانکی قطعاً بالاتر خواهد بود. نرخ رشد سال جاری بین 4 تا 5 درصد پیش‌بینی می‌شود و بنابراین نرخ بازده سالانه بورس باید به قدر کافی مثبت باشد. اگر بازار تند برود، در اواخر اردیبهشت می‌تواند به مشکل بر خورد و جهت عوض کند. البته این‌جا هم دوباره تعیین تاریخ معین می‌تواند دقت لازم را نداشته باشد و هر کس تاریخ اعلام می‌کند، ریسک می‌کند.

بازار سهام در سال جدید به چه الزاماتی برای بهبود هر چه بیشتر خود نیاز دارد؟
عبده تبریزی: همیشه بازار به شفافیت بیشتر نیاز دارد. متأسفانه بخش قابل‌ملاحظه‌ای از کل اقتصاد خود وضعیت شفافی ندارد. امیدوارم با قانون مالیات‌های جدید و ضرورت شفاف‌سازی درآمدها، وضعیت در سال 95 بهتر شود. با سطح جاری فساد، بعید می‌دانم نرخ رشد اقتصاد پایداری داشته باشیم.

وضعیت بازارهای رقیب بازار سهام را در سال 95 چگونه پیش‌بینی می کنید؟ آیا شما اصولاً بازار سرمایه را رقیب آن بازارها می‌دانید؟
عبده تبریزی: سرمایه‌گذاری فقط در دو بازار پول و سرمایه باید صورت گیرد. سرمایه‌گذاری در کالای فیزیکی توسط عامه‌ مردم در واقع سرمایه‌گذاری عقیم است. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن (برای سفته‌بازی)، طلا و ارز توسط مردم به اقتصادهای بیمار و سفته‌بازانه تعلق دارد. با کاهش نرخ تورم، دامنه این سفته‌بازی محدودتر شده است. امیدوارم از یاد مردم برود که می‌توانند به سفته‌بازی در طلا، ارز و مسکن (به مثابه‌ی کالای سفته‌بازانه) بپردازند.

3 طرح توسعه ای به همراه یک پیش شرط

جنابعالی به عنوان یکی از اعضای شورای عالی بورس که بیش از 2 سال هم ریاست بورس کشور را عهده‌دار بوده‌اید، چه پیشنهادات و برنامه‌هایی برای توسعه بازار سرمایه مدنظر دارید؟
عبده تبریزی: در حال حاضر توسعه بازار بدهی در بورس امکان‌پذیر است و ظرفیت‌های عظیمی دارد. سبدگردانی فعالیت دیگری است که باید توسعه یابد و مردم عادی از خرید تک‌سهم پرهیز کنند. برای گسترش فعالیت تأمین سرمایه‌ها در حوزه‌ صندوق‌های سرمایه‌ اختصاصی (private equity fund) باید کار کرد. کشور نیازمند تأمین مالی است و این صندوق‌ها باید وظیفه تأمین مالی طرح‌ها و کسب‌وکارهای کوچک و متوسط را برعهده گیرند. همه این‌ها مشروط به ایجاد شفافیت بیشتر در بازار است و بورس برای تقویت شفافیت به پایگاه‌های اطلاعاتی بیشتری نیازمند است. به این معنی که نیاز است سخت‌افزار و نرم‌افزار بیشتری خریداری شود.

تنظیم لایحه‌ جدید برای قانون بازار اوراق بهادار

اصلاح قانون بازار اوراق بهادار بعد از 10 سال از تدوین آن در چه مرحله‌ای قرار دارد؟ شما به عنوان یکی از پدیدآورندگان اصلی این قانون و در نقش یک خبره مالی چه پیشنهاداتی برای اصلاح آن مدنظر دارید؟
عبده تبریزی: پاره‌ای از کاستی‌‌های قانون بازار اوراق بهادار در سال 1388 با تصویب مجموعه‌ای مکمل رفع شده است. قطعاً می‌توان مجموعه‌ای دیگر از مسائل مبتلابه‌ بازار را که قانون 1388 به آن‌ها پاسخ نداده، به شکل لایحه‌ قانونی جدیدی تنظیم کرد. این کار بهتر از آن است که بخواهیم در برنامه‌ ششم این کاستی‌ها را جبران کنیم. مثلاً نحوه‌ رأی‌گیری در شرکت‌ها و امکان رأی‌دادن از طریق اینترنت برای توسعه دموکراسی در شرکت‌های سهامی عام ضرورت دارد؛ صدای سرمایه‌گذاران کوچک از آن طریق شنیده می‌شود. در آن حوزه‌ها باید حرکت کرد.

تعیین محدودیت برای سرمایه‌گذاری در سبد سهام

آیا بازار سرمایه کشور با ساختار کنونی می تواند پذیرای سرمایه‌گذاران خارجی باشد؟ موانع پیش‌روی این رویداد را با توجه به رفع تدریجی تحریم‌ها در دوران پسابرجام شامل چه مواردی می‌دانید؟
عبده تبریزی: مشکلی برای ورود سرمایه‌گذار خارجی نیست. ظاهراً مسائل مربوط به بازکردن حساب هم حل شده است. بدیهی است که برای سرمایه‌گذاری خارجی در سبدسهام باید حد و سقف قائل شد، چرا که در صورت ریزش بازار و تصمیم خارجی‌ها به خروج از بازار، مشکل ارزی نیز بروز می‌کند. البته این مساله در مورد سرمایه‌گذاری عمده در شرکت‌های بورسی صادق نیست. آن‌ها می‌توانند تا جایی که علاقه‌مند باشند سهام بخرند و شرکت‌ها را اداره کنند. اما در مورد سرمایه‌گذاری در سبد سهام باید سقفی را تعیین کرد که در طاقت بازار باشد. در حال حاضر نیز هنوز صفی از سرمایه‌گذاران مشتاق خارجی نمی‌بینیم که دنبال تعیین محدودیت باشیم هر وقت مبلغ سرمایه‌ی خارجی زیاد شد، باید به فکر تعیین سقف باشیم.

وظیفه دولت و مقامات بورسی

اخیراً پنجمین رکود سنگین و بلندمدت بورس را پشت سر گذاشتیم (رکودهای بیش از یک‌سال همراه با افت سنگین قیمت‌ها و شاخص). در رکودهای قبلی دولت‌ها وارد می‌شدند و با واردکردن یکی دو شوک به بازار موجب تعدیل رکود و حتی رونق می‌شدند. در رکود آخر دولت فقط نظاره‌گر بود. چرا؟
عبده تبریزی: دولت و مقامات بورسی نباید کاری به کار شاخص داشته باشند. نه به بالارفتن آن بنازند و نه از کاهش آن بهراسند. سرمایه‌گذاران بورس باید تصمیم بگیرند و می‌گیرند؛ آن‌ها هستند که قیمت‌ها را بالا و پایین می‌کنند. وظیفه دولت و مقامات بورس شفاف و سالم نگاه داشتن فضای معاملات است. کار دولت در حوزه‌ واقعی اقتصاد است. کار بانک مرکزی اعمال درست سیاست پولی است. کار دولتیان ثبات متغیرهای کلان اقتصاد است که اجازه دهد معاملات درست انجام شود. آن‌ها نباید دور و ور شاخص بچرخند و بحث شاخص نباید سر از مجلس شورای اسلامی در آورد. باید تلاش کنند اقتصاد از رکود خارج شود، اما بهتر است نظاره‌گر تغییرات شاخص در بورس باشند.

در پیش‌بینی‌های تابستان گذشته مبنی بر ورود قریب‌الوقوع بورس به رونق نگران رفتارهای هیجانی برخی از بازیگران و فعالان بودید. آیا گمان نمی‌کنید که هیجان اصولاً بخشی از ماهیت حضور در این نوع بازارهاست؟ مگر ممکن است که مانع عکس‌العمل‌های هیجانی که ناشی از تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌ها و سرعت عمل‌هاست، شد؟
عبده تبریزی: البته که هیجان بخشی از بازار است. این هیجان‌ها انتظارات را شکل می‌دهد. به حرف‌های کینز در مورد شکل‌گیری انتظارات رجوع کنید. مباحث «مالی رفتاری» مگر نه این است که از این حوزه بحث می‌کند؟ دینامیسم بازار بالاست. اما، بازارها به لحاظ رفتار اقتصادی غالب در دولت‌های نهم و دهم بیشتر از آن‌که سیاست‌های محتاطانه، بلندمدت و بیمه‌گرانه اتخاذ کنند؛ نمود نوسان‌گیرانه، کوتاه‌مدت، و سفته‌بازانه یافته‌اند. کمتر کسی یا نهادی به دنبال سرمایه‌گذاری بلندمدت است. این وضعیت باید اصلاح شود و بنده موافقم که سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت (مثلاً خرید و فروش زیر سه ماه) مالیات‌ بالاتری داشته باشد، تا شاهد آرامش و تأمل بیشتری در بازار باشیم. هیجان خوب است، اما بازار کاملاً هیجانی به اقتصاد کمک نمی‌کند. ایجاد هیجان‌های کاذب از طریق جریان‌سازی در رسانه‌های اجتماعی هم به زیان اقتصاد است.

سنجه قوی بودن بازار سرمایه

بازار سرمایه هم یکی از بازارهای مالی است. اگر این بازار به قدری بزرگ و قوی و پربازده شده باشد که ظرفیت جذب نقدینگی و سرمایه‌ها را در خود ببیند، آیا موجب نگرانی است؟ به عبارت دیگر، آیا دولت‌ها از قوی‌شدن بیش از حد بازار سرمایه نگران می‌شوند؟
عبده تبریزی: قطعاً پاسخ منفی است. دولت‌ها از بازار قوی سرمایه خوشحال می‌شوند. اما قوی به چه می‌گوییم؟ آیا فقط به حجم بازار می‌گوییم؟ آیا به بالارفتن مداوم قیمت می‌گوییم؟ به نظر من، در این برهه‌ زمانی بازاری مورد علاقه دولت است که توان تجهیز منابع داشته باشد؛ آن موقع قوی تلقی می‌شود. حالا با این سنجه، در مورد بازار قضاوت کنید و بگویید قوی است یا نه.

بورس‌ها فی‌نفسه بازارهای متشکل و مفیدی هستند؛ آیا قرار است بازار سرمایه کشور برای همیشه فقط 4 بورس داشته باشد؟ بازار مشتقه ارز، بورس سکه و بورس مسکن به کجا انجامید؟ آیا مقاومت صرافی‌ها و بنگاه‌های معاملات مسکن مانع تشکیل این بورس‌هاست؟ اگر این‌طور بوده باشد فکر نمی‌کنید اگر آن‌ها در این بورس‌ها به عنوان کارگزار به کار گرفته شوند و به خوبی هم توجیه شوند، راه برای تشکیل این بورس‌ها هم باز می‌شود؟
عبده تبریزی: تشکیل بازار مشتقه ارز در بورس به صرافی‌ها ربطی ندارد. صرافی‌ها معاملات نقدی و‌ آنی (spot) می‌کنند. بورس معامله‌ آتی (future) می‌کند. فعلاً بانک مرکزی نگران است و نگرانی‌های درستی هم دارد. البته بانک مرکزی با تشکیل بورس آتی ارز، مشروط به تک‌نرخی‌شدن ارز، موافقت کرده است. بنده هم فکر می‌کنم اگر بانک مرکزی عرضه‌کننده اصلی نباشد، بازار بیشتر ماهیت سفته‌بازانه می‌گیرد، همان‌طور که در بازار سکه کم‌وبیش همین‌طور است.

در مورد مسکن، بورس معنا ندارد. مسکن کالای استانداردی نیست که موضوع معامله در بورس باشد. نمونه‌ خارجی هم ندارد. به علاوه، اگر در بورس مسکن فرضی حباب قیمتی تشکیل شود، آن حباب از حباب در بورس بدتر است، چون ترکیدن این حباب طولانی‌تر است. اگر سفته‌بازی صورت گیرد، قیمت به شکل دامنه‌دارتر، سیستماتیک‌تر و در حال گسترشی از قیمت‌های بنیادی (ذاتی) فاصله می‌گیرد. حباب املاک و مستغلات را حباب اعتبارات هم می‌دانند، چون خریداران املاک و مستغلات از بانک‌ها تسهیلات گرفته‌اند و مشکل به کل اقتصاد تسری می‌یابد.

به عنوان مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت تدبیر و امید فکر می‌کنید دو بازار سرمایه و مسکن برای توسعه یکدیگر به چه الزاماتی نیاز دارند؟
عبده تبریزی: تمام تلاش وزارت راه و شهرسازی توسعه‌ بازار رهن است. رونق مسکن به قوت ما در توسعه‌ بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) ارتباط دارد. در ایران 20 درصد تولید ناخالص ملی به ساخت‌وساز متصل بوده است. بنابراین رونق این بخش است که می‌تواند اقتصاد را از رکود خارج کند. حال اگر به نقش و ارتباط بازارهای پول و سرمایه و رابطه‌ آن‌ها برای توسعه‌ «بازار رهن» به عنوان نمونه نگاه کنیم، به این سئوال پاسخ می‌دهم. برای خروج از رکود باید بازار رهن را توسعه داد.

در بانک‌های سایر کشورها، بخش قابل‌ملاحظه‌ای از مطالبات بابت مطالبات رهنی اعطا می‌شود. در عین حال اگر مشکلی برای این بخش پیش آید، این حجم بزرگ خود بانک‌ها را می‌تواند بی‌ثبات کند که شبیه وضعیت جاری نظام بانکی در کشور ما است. خب این نقشی است که «رهن» در بازار پول دارد. اما «رهن» با مالی در چندین حوزه مرتبط است. ارتباط بازار رهن با «مالی» از دریچه‌ «قیمت‌گذاری دارایی‌ها»، «مالی رفتاری» و «واسطه‌گری مالی» و ... ممکن است.
مثلاً از دید قیمت‌گذاری دارایی‌ها، بازار سرمایه به مثابه‌ راه‌های مشارکت ریسک بین وام‌دهنده و وام‌گیرنده به ابزارهای رهنی نگاه می‌کند. از این منظر، نکول در پرداخت و تملک واحدهای مسکونی صرفاً روش دیگر تخصیص ریسک است. مالی رفتاری، تفاوت‌ها در بازارهای رهن کشورهای مختلف را در سطح انفرادی و سلایق فردی توضیح می‌دهد. برای توجیه حمایت مالی از مصرف‌کننده‌ مسکن در بازار رهن نیز از گذر مالی رفتاری می‌توان حرکت کرد.

در حوزه واسطه‌گری مالی به تأمین منابع و عرضه سرمایه ‌کافی جهت اعطای تسهیلات رهنی بیشتر می‌پردازیم. مثلاً توسعه بازار ثانویه‌ رهن این‌جا بحث می‌شود. حال برای این‌که بازار مسکن توسعه یابد، بازار رهن (بازاری پولی و سرمایه‌ای) باید توسعه یابد. این مثالی از ارتباط دو بازار مالی و مسکن است.

پیش بینی توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان

دلایل عدم توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان در بورس چه بوده است؟
عبده تبریزی: اولین صندوق‌های زمین و ساختمان در هنگامه‌ رکود بازار مسکن شکل گرفت؛ چون نرخ بازده حتی کم‌تر از سود بانک بود، طبعاً سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها رونق نگرفت. اما با کاهش نرخ سود بانکی (و تورم)، پیش‌بینی من آن است که این صندوق‌ها بسیار توسعه خواهند یافت و در سه سال آینده ابزار معمول بازار خواهند شد.

پیش بینی بازار مسکن در سال 95

از پیش‌بینی‌ها این‌طور برآورد می‌شود که بازار مسکن در سال جاری از رکود خارج خواهد شد. پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن در سال 95 چیست؟
عبده تبریزی: با اعطای وام‌های جدید بانک مسکن، بازار مسکن ارزان‌قیمت و میان‌قیمت رونق می‌گیرد. سقف جدید این تسهیلات مناسب است و نسبت تسهیلات (وام) به ارزش مسکن را تا حدود 50 درصد می‌تواند بالا ببرد. به دلیل بدتر شدن ضریب جینی در سال‌های دولت قبل و وجود تعداد بیشتری افراد با درآمد بالا، فروش واحدهای کوچک تا 1.5 میلیارد تومانی در مناطق بهتر شهرهای بزرگ در حال حاضر هم رونق دارد.

وضعیت معاملات مسکن برای مصرف بد نیست. معامله‌ مسکن برای فروش مجدد و سفته‌بازی، به‌ویژه با توجه به قانون جدید مالیات‌ها، بسیار کم‌تر خواهد شد. بنابراین اگر منظور شما از رونق، سفته‌بازی در بازار مسکن باشد، امیدوارم در سال جاری رونقی نداشته باشد. وزارت راه و شهرسازی به دنبال رونق در بازار مصرف مسکن و نه بازار سفته‌بازانه‌ آن است.//ملت بازار