>>نگاهی به بازار املاک ترکیه

>>> حباب قیمت بازارمسکن ترکیه در آستانه ترکیدن؛ 5پرچمدار اروپا در بازدهی مسکن کدامند؟//26 خرداد95

املاک ترکیه در لبه پرتگاه؛
 رعب و وحشت حوادث تروریستی، سرمایه‌گذاران خارجی املاک ترکیه را به یک‌ششم کاهش داد
بازار مسکن و ساختمان - دو رخداد اقتصادی-سیاسی در ترکیه، بازار املاک این کشور را در لبه پرتگاه قرار داد. ناامنی ناشی از «حوادث تروریستی» اثر منفی بر روند «سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» این کشور به‌خصوص از سمت سرمایه‌گذاران کشورهای همسایه گذاشته و باعث شده تعداد خریداران خارجی برج‌های مسکونی پایتخت و شهرهای توریستی ترکیه به شدت کاهش پیدا کند. پیش‌تر، خارجی‌ها جزو خریداران عمده آپارتمان‌های ترکیه محسوب می‌شدند و سهم حداقل 30 درصدی در معاملات ملک داشتند؛ اما در حال حاضر حضور این گروه به یک ششم رسیده است. تحقیقات یک نهاد آمریکایی مطالعات بازار ملک نشان می‌دهد اگر چه ترکیه طی 5 سال منتهی به پایان 2015،‌ در بین کشورهای اروپایی به لحاظ بیشترین رشد قیمت مسکن، مقام اول را به خود اختصاص داد، اما هم‌اکنون به‌خاطر حباب موجود در قیمت املاک این کشور، روزهای خوش سرمایه‌گذاران رو به پایان است. همه تلاش سیاست‌گذاران اقتصادی در ترکیه، بر پنهان‌سازی حباب قیمت مسکن و عادی جلوه دادن رشد 100 درصدی قیمت‌ها – طی 5 سال – است؛ اما به‌رغم حفظ ظاهر، در پی افت یکباره خریداران خارجی، شرایط بازار ملک به مرز سقوط کشیده شده است. شروع تخلیه حباب مسکن در این کشور می‌تواند بحرانی شبیه «دبی 2008» برای سرمایه‌گذاران خارجی به‌وجود بیاورد.

 
ماه عسل دولت ترکیه در بازار ملک که مدت‌ها به‌واسطه جذب سرمایه‌گذار خارجی از طریق وام‌های بانکی کم‌بهره و فروش برج‌های مسکونی به آنها پررونق و جذاب بود، رفته‌رفته به خط پایان نزدیک می‌شود. گزارش یک موسسه آمریکایی رصدکننده اقتصاد مسکن جهان و تحلیل‌های مرتبط با آن -که در دو نشریه آمریکایی و انگلیسی به چاپ رسیده است- نشان می‌دهد ترکیه به‌عنوان «شاگرد اول بازار املاک اروپا»، هم اکنون با بزرگ‌ترین حباب قیمت ملک مواجه است که اگر چه با ابزارهای مصنوعی فعلا جلوی ترکیدن آن گرفته شده اما نشانه‌های قوی وجود دارد که از ناکامی دولت این کشور در جلوگیری از سقوط مسکن حکایت می‌کند.

ترکیه در فاصله سال‌های 2011 تا 2015، مقام اول بیشترین رشد قیمت مسکن در اروپا را نصیب خود کرد به‌طوری که متوسط قیمت املاک مسکونی در این کشور طی 5 سال بیش از 91 درصد افزایش یافت و تقریبا دو برابر شد.

اما در حال حاضر موتور محرک این رشد قیمتی در بازار مسکن ترکیه، رو به خاموشی می‌رود.
رعب و وحشت ناشی از حوادث تروریستی دنباله‌دار در شهرهای ترکیه و همچنین تبدیل این کشور به محل پذیرش مهاجران سوری، جاذبه توریستی-رفاهی ترکیه را تحت تاثیر قرار داده و باعث شده حجم سرمایه‌گذاران خارجی مسکن که بیشترین نقش را در رونق شدید برج‌سازی و فروش آپارتمان در این کشور داشته‌اند، به شدت کاهش پیدا کند.

رونق مسکن ترکیه طی سال‌های اخیر، مدیون خریداران خارجی بوده که یک‌سوم معاملات ملک این کشور را به خود اختصاص می‌دادند اما در سال جاری میلادی، سهم این گروه از سرمایه‌گذاران در بازار مسکن ترکیه به کمتر از 5 درصد رسیده است.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند با سقوط تقاضای خارجی برای خرید ملک در ترکیه آن هم به یک‌ششم 5 سال گذشته، به‌زودی پشت صحنه رونق کاذب ناشی از معاملات سوداگرانه مسکن در این کشور نمایان خواهد شد که در این صورت فرآیند سقوط قیمت مسکن و تخلیه حباب می‌تواند خسارت‌هایی را به سرمایه‌گذاران پیشین و همین طور اقتصاد ترکیه وارد کند. در ترکیه سهم بخش مسکن و مستغلات از تولید ناخالص داخلی حدود 6 درصد است و در مجموع 19 میلیون واحد مسکونی در این کشور وجود دارد.

بانک‌ها و موسسات مالی در این کشور، به همه نوع تقاضای مسکن (مصرف‌کننده، سرمایه‌گذار و حتی خارجی‌ها) تسهیلات بلندمدت کم‌بهره اعطا می‌کنند که این موضوع موثرترین ابزار برای رونق ناپایدار و تورمی در بازار ملک بوده است.

 
تبعات تبلیغات ماهواره‌ای
با توجه به ‌اینکه ترکیه در حال حاضر حجم بالایی از وام در بخش مسکن و افزایش قابل توجه قیمت‌ها را در این بخش تجربه می‌کند، نشریه «گلدمن ساکس» در تحلیل خود از وضعیت ترکیه، افزایش شدید قیمت مسکن در این کشور را نشان‌دهنده وجود حباب در این بازار می‌داند. به این معنی که افزایش سریع قیمت مسکن و نرخ بهره پایین وام‌ها باعث افزایش وام‌گیری و تقاضا می‌شود تا وقتی که وضعیت مسکن به وضعیت بی‌ثباتی برسد و پس از آن قیمت‌ها به شدت سقوط خواهد کرد. می‌توان گفت دولت با ایجاد تسهیلات در حال حاضر سعی در کنترل وضعیت موجود دارد تا از ترکیدن حباب جلوگیری کند، اما اگر قیمت‌ها کنترل نشوند و افزایش قیمت‌ها به همین صورت ادامه پیدا کند رونق بازارمسکن در این کشور از بین خواهد رفت.

حضور سرمایه‌گذاران خارجی در ترکیه نیز باعث رونق بخش مسکن شده بود. ترکیه به دلیل داشتن مرز مشترک با کشورهای جنگ‌‌زده‌ای مانند سوریه و عراق و فرهنگ مشترک با کشورهای مسلمان مانند ایران، کویت و عربستان سرمایه‌گذاران زیادی را به امید زندگی بهتر جذب کرده بود. طبق آمار سال 2013، از کل سرمایه‌گذاران خارجی در بخش مسکن ترکیه، 4/ 18درصد عراقی، 8/ 11 درصد عربستانی، 2/ 9 درصد کویتی، 8/ 8 درصد روس و 6/ 4 درصد ایرانی بودند. اما امسال با توجه به حوادث تروریستی و به وجود آمدن رعب و وحشت در این کشور، آمار سرمایه‌گذاری خارجی به شدت افت پیدا کرده است. در حالت معمول بازار مسکن ترکیه 30 تا 35 درصد خریداران خارجی داشت که امسال این آمار به 5درصد رسیده است.

 
پنج پرچمدار اروپا در بازدهی مسکن کدامند؟
پنج کشور‌ اروپایی که در بازار پرنوسان ملک بیشترین رقابت را در جذب سرمایه‌گذار و رونق‌بخشی به ساخت و خرید مسکن طی 5سال اخیر از خود نشان داده‌اند، معرفی شدند. این رتبه‌بندی درپی مطالعه تحولات اقتصادی 16 کشور اروپایی انجام شد که دارای بیشترین رشد قیمت مسکن بودند. گروه «سی‌بی‌آرایی» این مطالعه را با هدف شناسایی پرشتاب‌ترین کشورها در بازار مسکن اروپا (هم به لحاظ حجم سرمایه‌گذاری ملکی و هم از بابت تغییرات قیمت مسکن) انجام داد. گروه «سی‌بی‌آر‌ایی» یک موسسه املاک و مستغلات آمریکایی است که در زمینه مدیریت املاک تجاری، توسعه و نوسازی املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز فعالیت می‌کند. بر اساس نتایج بررسی‌های این موسسه، اگرچه در انگلیس قیمت بالای مسکن فشار هزینه‌ها را سرسام‌آور افزایش داده است اما این رشد در 5 سال اخیر نسبت به کشورهای ترکیه، ایسلند و اتریش کمتر بوده و در رتبه چهارم قرار گرفته‌ است. بر این اساس، قیمت مسکن در ترکیه در 5 سال گذشته دو برابر شده‌ و در رتبه اول قرار گرفته ‌است. این کشور در سال 2015 نیز با رشد 18 درصدی قیمت مسکن روبه‌رو بوده که بالاترین رشد قیمت مسکن در جهان طی سال گذشته ‌است. جالب است که 4 کشور اول این فهرست به جز ترکیه در منطقه غیربحرانی اروپا قرار دارند. نشریه «تلگراف» دلیل افزایش قیمت در این 5 کشور را بررسی کرده‌ است.

ترکیه: این کشور با اینکه هنوز نتوانسته است عضو اتحادیه اروپا شود اما در مسابقه رشد قیمت‌های ‌مسکن در بین 16 کشور اروپایی مورد مطالعه قرار گرفت. این کشور از سال 2011 به دلیل شرایط نا‌امن سوریه، همسایه مرزی‌اش تنش‌های زیادی را متحمل شده و اکنون نیز در قلب بحران مهاجرت به اروپا قرار دارد اما این شرایط هنوز نتوانسته از رشد قیمت مسکن در این کشور بکا‌هد و در 5 سال گذشته با مجموع رشد 3/ 91 درصدی قیمت مسکن، مقام نخست را در این رتبه‌بندی به دست‌ آورده است. سرعت رشد اقتصادی ترکیه در کنار در‌آمد سرانه پایین، نشان‌دهنده این است که اقتصاد ترکیه‌ در زمره اقتصادهای نوظهور جهان است. جمعیت جوان نیز در تلاش برای سرمایه‌گذاری در مسکن هستند. جالب است که در حباب مسکن ترکیه هیچ نشانه‌ای برای از بین ‌رفتن وجود ندارد و مردم به دلیل افزایش سریع‌‌تر قیمت مسکن نسبت به سایر کشورها به‌صورت منظم در حال بازپرداخت وام‌های خود هستند. همچنین به دلیل گسترش شرکت‌های وام‌دهی و افزایش قدرت بانکی بخش مسکن در ترکیه، قدرت خرید بالا رفته و بازار مسکن پر رونق ‌است.

ایسلند: این کشور با افزایش 1/ 42 درصدی قیمت در 5 سال اخیر در رتبه دوم قرار گرفته‌ است. بعد از سال 2008 که سیستم بانکی و بازار مسکن ایسلند به دلیل بحران مالی جهان سقوط کردند، اکنون این رشد می‌تواند نشان‌دهنده‌ بهبود شرایط اقتصادی این کشور ‌باشد. قیمت ملک در ایسلند بسیار متنوع است و سرمایه‌گذاران شخصی که عموما آمریکایی هستند ملک‌های گران‌قیمت در پایتخت را‌ خریداری می‌کنند.

اتریش: به‌رغم رشد ناچیز اقتصاد، اتریش با افزایش 6/ 27 درصدی قیمت مسکن در 5 سال اخیر روبه‌رو بوده است. یکی از مهمترین دلایل رونق بازار مسکن در اتریش، کیفیت بالای زندگی است. امسال وین به‌عنوان بهترین شهر جهان برای زندگی انتخاب شد و موسسات سرمایه‌گذاری و سرمایه‌گذاران خارجی زیادی به این شهر آمده‌اند. همچنین کشورهای اروپای‌ شرقی مانند روسیه و اوکراین به دلیل شرایط سیاسی مطمئن در اتریش و تشابه فرهنگی که دارند این کشور را برای خرید خانه انتخاب می‌کنند. می‌توان گفت بیش از 40 درصد از خریداران مسکن در اتریش خارجی هستند.

انگلستان: این کشور که به خاطر خانه‌های گران و خانه‌های اجتماعی‌‌اش در بازار جهانی ملک معروف است، با افزایش 8/ 26 درصدی قیمت مسکن در پنج سال اخیر در رتبه چهارم قرار گرفته‌ است. هجوم سرمایه‌گذاران خارجی از سال 2011 به این کشور باعث ایجاد تحولات سریعی در بازار مسکن شده است که با سرعت رشد در‌آمدها همخوانی ندارد و در حال حاضر بسیاری از مردم آرزوی خانه داشتن را بسیار دور می‌بینند. در ماه گذشته نسبت قیمت خانه به در‌آمد سالانه معادل 89/ 5 بود که بالاتر از زمانی بود که انگلستان در سال 2008 دچار رکود اقتصادی شده بود اما دولت انگلستان از سال 2015 با ارائه وام‌های متنوع سعی در کنترل این افزایش قیمت دارد. موافقان خروج انگلستان از اتحادیه اروپا بر این باورند که این اتفاق باعث کاهش قیمت مسکن نیز خواهد شد.

سوئد: کشوری که هرگز بازار مسکن در آن، حتی در بحران‌های اقتصادی دچار رکود نشده‌، به دلیل امکانات بسیار زیاد خرید خانه و وام‌های بدون محدودیت که به همه متقاضیان حتی سرمایه‌گذاران داده می‌شود، دچار افزایش قیمت 8/ 25 درصدی در 5 سال اخیر بوده است. به همین منظور برای سرد کردن بازار مسکن، بانک مرکزی وام طولانی مدت 140 ساله خرید مسکن را به 105 سال کاهش داده است.//دنیای اقتصاد