>> همه چیز درباره اوراق رهنی

>>> راه‌اندازی بازار رهن ثانویه؛ اهرم اوراق رهنی برای رونق بازارها؛ مزایا و ویژگیهای متمایز اوراق رهنی چیست؟

وب سایت بورس نگار - هماهنگی تنگاتنگ میان بازار سرمایه و بازار پول از مواردی است که در تمام کشور‌ها منجر به توسعه اقتصادی می‌شود. همچنین این تعامل می‌تواند مسیر تامین مالی بلندمدت بنگاه‌ها را که عمدتا از طریق بازار پول صورت می‌گرفت، تغییر داده و شرایطی را رقم بزند که تامین نقدینگی به پشتوانه منابع مالی تجهیز شده در بازار سرمایه صورت پذیرد. از این رو طی مدت اخیر بازار سرمایه شاهد تولد ابزارها و مکانیزم‌های نوین سرمایه‌گذاری بود که انتشار آنها تاثیر بسزایی در بهبود زیرساخت‌های بازارهای مالی داشته است. در همین زمینه روز گذشته به همت سه بازار سرمایه، پول و مسکن؛ رونمایی از اوراق رهنی مسکن انجام شد.این اوراق که با نماد «رهن» و به حجم 300میلیارد تومان در فرابورس عرضه شد، با استقبال بسیاری از سرمایه‌گذاران همراه بود به‌طوری‌که آمار میزان تقاضای آن بیش از میزان عرضه شده توسط فرابورس به ثبت رسید. بررسی‌ها حاکی از آن است که انتشار اولین اوراق رهنی مسکن از 6 جهت می‌تواند بر رونق اقتصاد، تعمیق بازار سرمایه و قفل‌شکنی منابع بانکی اثر‌گذار باشد. بهبود کفایت سرمایه بانک ها، افزایش قدرت وام‌دهی آنها، تنوع بیشتر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، یخ زدایی از منابع بانکی، تقویت بازار بدهی و رونق در بخش مسکن و صنایع وابسته به آن از رهاوردهای این اوراق است که «دنیای اقتصاد» به بررسی آنها پرداخته است.

 
اهرم اوراق رهنی برای رونق بازارها
اوراق رهنی به نوعی استفاده بهینه از درآمدهای آتی بانک‌ها برای افزایش نقدینگی فعلی است. به این صورت که تسهیلات پرداختی بانک‌ها (در اینجا وام مسکن که مثلا به 10 هزار نفر داده شده) به‌صورت بسته‌های مختلفی (مثلا 10 بسته هزارتایی وام مسکن) در می‌آید و این بسته‌ها در قالب اوراق به متقاضیان فروخته می‌شود. به این ترتیب، بانک با فروش درآمدهای آینده خود یا همان اقساط تسهیلات (وام‌های مسکن داده شده) می‌تواند در مدت زمان کوتاه تری نقدینگی خود را احیا کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد اثرات متفاوت این اوراق نهایتا شرایطی را به وجود می‌آورد که منجر به رونق هر سه بازار سرمایه، پول و مسکن می‌شود. از این رو ماحصل تاثیرات آن را می‌توان در 6 بخش بیان کرد:

 
حفظ حداکثر کفایت سرمایه: یکی از شاخص‌های کارآمدی بانک ها، نسبت کفایت سرمایه آنهاست؛ همچنین نسبت کفایت سرمایه همواره یکی از نسبت‌های سنجش سلامت عملکرد و ثبات مالی موسسات مالی و بانک‌ها به شمار می‌رود. بانک‌ها با توجه به میزان سرمایه، در شرایطی می‌توانند وام و تسهیلات ارائه دهند که به نقطه مرزی کفایت سرمایه نزدیک نشوند. با توجه به رکود اقتصادی سال‌های اخیر به‌ویژه در زمینه افزایش معوقات، بانک‌ها با چالش‌های بسیاری درخصوص ارائه تسهیلات و وام روبه‌رو‌ بوده‌اند. در همین زمینه انتشار اوراق رهنی می‌تواند کمک شایانی به برگشت هرچه زودتر وجوه داشته باشد به این معنا که تبدیل این تسهیلات به اوراق؛ سود مجددی برای بانک به همراه دارد. این موضوع می‌تواند تا حد زیادی از سطح بدهی بانک‌ها کاسته و به دارایی‌های آنها بیفزاید که موجب بهبود نسبت‌های مالی آنها نیز می‌شود.

 
افزایش قدرت وام‌دهی: همان‌طور که پیش‌تر نیز گفته شد در سال‌های اخیر قدرت وام‌دهی بانک‌ها تا حد زیادی تحلیل رفته است. در این حالت انتشار این اوراق و عرضه آنها در بازار سرمایه می‌تواند کمک کند که بانک‌ها همواره نقدینگی بالایی در اختیار داشته باشند و بتوانند تسهیلات بیشتری ارائه دهند. این موضوع به‌خصوص برای بانک‌هایی که مطالبات طولانی‌تری دارند مناسب‌تر است زیرا کمک می‌کند تسهیلات از دست رفته آنها در مدت زمان کوتاه‌تری به آنها برگردد و یکی از چالش‌های اصلی بانک‌ها را برطرف می‌کند.

 
فرصت سرمایه‌گذاری امن: مکانیزم ارائه تسهیلات و وام در بانک مسکن به گونه‌ای است که تا پایان زمان بازپرداخت؛ مسکن خریداری شده در رهن بانک باقی می‌ماند. این موضوع باعث شده که احتمال نکول یا ریسک عدم پرداخت وام مسکن، در مقایسه با دیگر وام‌ها کمتر باشد. از این‌رو و از آنجایی‌که سرمایه‌گذاران تمایل زیادی برای حضور در بازارهای کم‌ریسک دارند، اوراق رهنی مسکن که با پشتوانه مسکن ارائه می‌شود می‌تواند یکی از بهترین گزینه‌ها باشد. همچنین با توجه به موج حضور سرمایه‌گذاران خارجی در بازار سرمایه ایران پس از اجرایی شدن برجام، این اوراق می‌تواند اهرمی برای حضور هر چه بیشتر این سرمایه‌گذاران در بازارهای مالی ما باشد.

 
افزایش ضریب فزاینده بانک‌ها: انتشار اوراق در بانک‌ها می‌تواند بر تحریک هرچه بیشتر گردش نقدینگی تاثیر داشته باشد. همچنین انتشار این اوراق راهکار نوینی است که طی آن بانک‌ها می‌توانند درآمد آتی خود را تبدیل به اوراق کرده و مجددا نقدینگی جدید را وام دهد. تکرار این حلقه، ارائه وام و انتشار اوراق، می‌تواند ضریب فزاینده را تا حد زیادی بالا برده و گردش نقدینگی را با اثر حداقلی بر تورم بیشتر کند.

 
رونق مسکن و صنایع وابسته: انتشار اوراق رهنی مسکن می‌تواند امکان تامین مالی ارزان‌قیمت در بخش مسکن را به دنبال داشته باشد. از آنجا که همواره از بازار مسکن به‌عنوان لکوموتیو اقتصاد ایران یاد می‌شود، رونق در این بخش می‌تواند عامل تحرکی برای صنایع وابسته به آن باشد. صنایعی چون کاشی و سرامیک، سیمان و فولاد که همواره از زیر‌مجموعه‌های این بخش به‌شمار می‌روند در چند سال اخیر رکود سنگینی را متحمل شده‌اند، از این‌رو رونق در مسکن جدا از اینکه بازار کالایی آنها را متاثر می‌کند، بر رونق این صنایع در بورس و کلیت بازار نیز اثر‌گذار است.

 
تقویت بازار بدهی: از زمان تاسیس بازار بدهی در کشور زمان زیادی نمی‌گذرد. آمارها نشان می‌دهد که توسعه قابل توجه این بازار طی این مدت علاوه بر اینکه تنوع در تامین منابع مالی و کاهش ریسک اعتباری را به همراه داشته، کمک شایانی به سیاست‌گذار کرده تا در تعیین نرخ سود که یکی از مولفه‌های کلان اقتصادی است، نگاه دقیق‌تری داشته باشد. همچنین تقویت این بازار فرصت‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و می‌تواند در تسهیل پرداخت بدهی‌های دولت نقش بسزایی داشته باشد. به‌طور کلی انتشار این اوراق بر بخش‌های مختلف بازار سرمایه اثر‌گذار است و در بلند‌مدت می‌تواند رشد این بازار را به همراه داشته باشد.

آمادگی بخش مسکن برای عرضه 10هزار میلیاردتومانی
در آیین رونمایی از اوراق رهنی مسکن که روز گذشته در سالن آمفی تئاتر وزارت اقتصاد برگزار شد، محمد فطانت رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در ابتدا با اشاره به ارتقای بازار سرمایه در مدت اخیر بیان کرد: تصمیم ما بر این است تا از ظرفیت‌ها و قابلیت‌های دوران پسابرجام استفاده کامل را ببریم و بر توسعه هرچه بیشتر بازار سرمایه بیفزاییم. این اوراق در آذر ماه 94 به تصویب نهایی کمیته فقهی و سازمان حسابرسی رسید سپس وزیر اقتصاد آن را به امضا رساند.وی افزود: برای نخستین بار است، شبکه بانکی از طریق بازار سرمایه اقدام به انتشار اوراق رهنی به منظور تامین مالی می‌کند که این اوراق با وجود پیشینه بسیار در دنیا، در ایران با چالش‌های فراوانی روبه‌رو بوده است.

فطانت درخصوص رهاوردهای رونق مسکن نیز بیان کرد: بخش مسکن چنانچه تحریک شود سایر صنایع کشور نیز با پویایی روبه‌رو خواهند بود. حجم زیادی از صنایع بورسی ایران از جمله صنایع سیمانی، فلزی، کاشی و سرامیک و حوزه وسیعی از صنایع داخلی با حرکت حوزه مسکن به تحرک می‌افتند.رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار با اعلام خبر آمادگی وزارت راه و شهرسازی برای انتشار 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی مسکن از طریق بازار سرمایه گفت: سازمان بورس متناسب با بررسی تقاضا و همچنین با تمرکز بر نقش صندوق‌های سرمایه‌گذاری به منظور ایجاد تقاضا برای اوراق بهادار مختلف برای تامین مالی ارزان قیمت شبکه بانکی از طریق بازار سرمایه اعلام آمادگی می‌کند.فطانت با بیان اینکه بدون توسعه بازار اولیه همواره بازار ثانویه با نقص مواجه است، عنوان کرد: با تاکید دولت به مسوولان کشور بازار اولیه بیش از پیش با رشد مواجه خواهد بود و تلاش می‌شود با توجه به تمرکز دولت در توسعه بخش مسکن، بستر لازم برای تامین مالی این حوزه از طریق توسعه بازار بدهی فراهم شود. رئیس سازمان بورس با بیان اینکه بدون کمک بانک مرکزی امکان توسعه بازار بدهی وجود ندارد، عنوان کرد: اوراق رهنی مسکن می‌تواند به نقدشوندگی دارایی‌های سیستم بانکی کمک کند و امکان تسهیلات‌دهی بانک‌ها در بخش مسکن را افزایش دهد.
 

تقاضای بیش از عرضه برای اوراق رهنی
در این همایش، امیر هامونی مدیرعامل فرابورس با ارائه اطلاعاتی درخصوص بازگشایی نماد اوراق رهنی بانک مسکن با نماد «رهن» بیان کرد: این اوراق در عرضه اولیه با حجم 300 میلیارد تومان عرضه شد که در قیمت‌های مختلف با تقاضای 590 میلیارد تومان همراه بود و در قیمت اسمی 100 تومان تقاضای 330 میلیارد تومانی را به ثبت رساند. کشف قیمت این نماد به‌صورت حراج تک قیمت است که نرخ اسمی آن معادل 5/ 18 درصد محاسبه شده است. عمده متقاضیان این نماد نیز صندوق‌ها و حقوقی‌ها بوده‌اند که در این بین حضور یک سرمایه‌گذار خارجی نیز قابل توجه است.
 

مصائب تنگناهای مالی برای اقتصاد کشور
در بخش دیگر این مراسم علی طیب‌نیا، وزیر امور اقتصادی و دارایی با ابراز خرسندی از رونمایی از اوراق رهنی مسکن، از آن به‌عنوان یکی از برنامه‌های سازمان بورس و اوراق بهادار در راستای برنامه عملیاتی زمانبندی شده برای ارتقای بازار سرمایه کشور یاد کرد که در راستای تحقق اهداف سیاست‌های اقتصاد مقاومتی بنا نهاده شده است. وی با بیان اینکه یکی از چالش‌هایی که در مسیر دستیابی به رشد اقتصادی با آن مواجه بودیم تنگناهای اقتصادی بوده است، افزود: نخستین اثر تنگنای مالی محدودیت فعالان اقتصادی در دسترسی به منابع مالی است. محدودیت فعالان اقتصادی تا جایی است که نظام مالی کشور اعم از بانک و بورس قادر نیستند نیازهای مالی فعالان اقتصادی را تامین کنند. طیب‌نیا با بیان اینکه مشکل دوم نرخ بالای تامین مالی در سود سپرده و تسهیلات بانکی است، اظهار کرد: در اقتصاد ایران که همواره دچار سرکوب مالی بود و به جبر نرخ سود و تسهیلات پایین نگه داشته می‌شد، طی چند سال نرخ سود و تسهیلات از نرخ تورم پیشی گرفت. وی به سومین مشکل تنگنای مالی اشاره کرد و گفت: مشکل سوم انحراف نقدینگی است، همین حجم محدود تسهیلات که تامین می‌شود در بسیاری از موارد به سمتی هدایت می‌شود که آن فعالیت با تولید موثر همراه نیست.

 
ساماندهی برای پرداخت بدهی‌های دولت
وزیر اقتصاد با اشاره به حجم بی‌سابقه بدهی‌های دولت، گفت: تهیه و تدوین برنامه‌ای جامع برای ابعاد بازارهای مالی کشور از اولویت‌های وزارت اقتصاد است و امروز برنامه جامع عملیاتی کاملا زمانبندی شده و اصلاح نظام بانکی برای مواجهه با مشکلات بازارهای مالی تهیه شده است. وزیر امور اقتصادی و دارایی خاطرنشان کرد: بخش دوم برنامه متکی بر ظرفیت‌های بازار سرمایه در تامین مالی کشور است. تامین مالی کوتاه‌مدت و صنایع کوچک و متوسط بر عهده نظام بانکی و تامین بلند‌مدت بر عهده بازار سرمایه قرار گرفته است. وی گفت: بازار سرمایه در 2 سال اخیر شاهد رشد بی‌نظیری بوده است، به‌طوری‌که سهم بورس از تامین مالی کشور در سال 93 حدود 30 هزار میلیارد تومان بوده و در سال 95 به 100 هزار میلیارد تومان افزایش یافته است. طیب‌نیا با بیان اینکه راه‌اندازی بازار بدهی از جمله برنامه‌های دولت برای اصلاح نظام بانکی کشور است، اظهار کرد: پیش‌بینی کرده بودیم در تیرماه امسال از اوراق رهنی رونمایی شود که این اتفاق امروز مصادف با سالروز آن رخ داد. سال گذشته 10 هزار و 500 میلیارد تومان اوراق بدهی دولتی منتشر شد که مجموع آن 18هزار و 500 میلیارد تومان بود. برای امسال نیز دولت برنامه انتشار 37 هزار میلیارد تومان انواع اوراق را در بودجه در نظر گرفته است که تصمیم گرفته‌ایم طی اصلاحیه‌ای به مجلس اجازه انتشار 40 هزار میلیارد تومان اوراق را دریافت کنیم.

 روز گذشته با راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» در فرابورس، 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی منتشر شد که به دلیل دو جذابیت عمده این اوراق از جمله نرخ سود ترکیبی 20 درصد در سال و ریسک نکول فوق‌العاده پایین آن، اوراق عرضه شده بلافاصله،‌ فروش رفت. از این اوراق، حداقل 1000 میلیارد تومان دیگر تا پایان سال منتشر می‌شود و در سال‌های بعد تا 10 هزار میلیارد تومان افزایش می‌یابد. این نهاد جدید می‌تواند نمادی از همکاری بازار پول و سرمایه باشد. بررسی‌ها حاکی از آن است که انتشار اولین اوراق رهنی مسکن از 6 جهت می‌تواند بر رونق اقتصاد، تعمیق بازار سرمایه و قفل‌شکنی منابع بانکی اثر‌گذار باشد. بهبود کفایت سرمایه بانک ها، افزایش قدرت وام‌دهی آنها، تنوع بیشتر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، یخ زدایی از منابع بانکی، تقویت بازار بدهی و رونق در بخش مسکن و صنایع وابسته به آن از رهاوردهای این اوراق است. این بازار دومین پل مالی برای تامین منابع نقدی مورد نیاز بخش مسکن، در بازار سرمایه نیز به حساب می‌آید. دو سال پیش با تاسیس صندوق زمین و ساختمان، اولین پل تامین مالی از بازار سرمایه به بازار ملک گشوده شد. بنابراین راه‌اندازی این بازار را می‌توان پل دوم توصیف کرد. کارشناسان معتقدند بازار رهن ثانویه، ظرفیت وام‌دهی به بخش مسکن را 30 درصد افزایش می‌دهد.

بازار رهن ثانویه راه‌اندازی شد؛ انتظار رونق از شش جهت

روز گذشته با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی درمدت زمان بسیار کوتاهی به فروش رفت و دومین پل تامین مالی میان بخش مسکن و بازار سرمایه نصب شد تا به دنبال آن میزان اتکای سنتی بخش مسکن به تسهیلات بانکی با نصب این پل به تدریج رواج پیدا کند. انتشار و فروش اوراق رهنی بانک عامل بخش مسکن زمینه وصول زودتر از موعد مطالبات بانک ناشی از تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را فراهم می‌کند تا از این طریق توانایی پرداخت تسهیلات بانک مسکن تقویت شود. در سال 1393 با راه‌اندازی اولین صندوق زمین و ساختمان، نخستین پل میان بخش مسکن و بازار سرمایه برای تامین مالی غیربانکی این بخش راه‌اندازی شد تا اتکای صرف این بخش به منابع بانکی برای تامین مالی کاهش یابد. کارکرد صندوق زمین و ساختمان به این صورت است که سازنده به جای استفاده از تسهیلات بانکی، با تشکیل یک صندوق در بورس و عرضه سهام برای ساخت و ساز، زمینه مشارکت سرمایه‌گذاران بورسی در پروژه‌های تعریف شده را فراهم می‌کند و منابع مالی مورد نیاز خود را به این روش تامین می‌کند. از روز گذشته با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در فرابورس نیز قسمتی از منابع مالی بخش مسکن با استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه تامین می‌شود.

روز گذشته 300 میلیارد تومان اوراق رهنی در فرابورس به پشتوانه بخشی از تسهیلات بازار رهن اولیه (وام‌های پرداخت شده) منتشر شد و قرار است حجم انتشار اوراق این بازار تا 10 هزار میلیارد تومان گسترش یابد. در مرحله نخست با فروش این اوراق در چند دقیقه بخشی از منابع مالی بانک مسکن که بازپرداخت آن طی 10 تا 15 سال آینده صورت می‌گیرد، نقد شد و اکنون قدرت پرداخت تسهیلات بانک مسکن تقویت شده است. با این حال این رقم 300 میلیاردی فعلا درد چندانی از تامین مالی بخش مسکن دوا نمی‌کند چراکه در سال گذشته 30 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی در اختیار بخش مسکن قرار گرفت و منابع حاصل از فروش اوراق وام رهنی در مرحله نخست معادل یک درصد از کل تسهیلات بانکی این بخش است. از این رو قرار است به زودی فاز دوم این بازار با انتشار یک هزار میلیارد تومان اوراق وام رهنی در فرابورس کلید بخورد.

این در حالی است که به گفته مدیرعامل بانک مسکن، مجوز انتشار 10‌هزار میلیارد تومان اوراق وام رهنی از بانک مرکزی دریافت شده و متناسب با ظرفیت‌های موجود به تدریج منتشر خواهد شد. سود اسمی این اوراق 5/ 18 درصد تعیین شده که با توجه به پرداخت هر سه ماه یک بار، سود ترکیبی آن سالانه 20 درصد خواهد بود. در میان خریداران اوراق وام رهنی، یک سرمایه‌گذار خارجی هم حضور داشته است. از طرفی تقاضای اولیه ثبت شده برای خرید این اوراق 590 میلیارد تومان بود. این موارد در کنار فروش کل اوراق بلافاصله پس از گشایش نماد مربوطه نشان می‌دهد بازار رهن ثانویه در ابتدای شکل‌گیری جذاب‌ترین بازار سرمایه‌گذاری در کشور محسوب می‌شود.

یکی از تفاوت‌های مهم اوراق وام رهنی با سایر اوراقی که در فرابورس عرضه شده این است که ریسک نکول این اوراق نزدیک به صفر است که در مقایسه با سایر اوراق عرضه شده در فرابورس به مراتب کمتر است. به عبارت دیگر از آنجا که این اوراق به پشتوانه وام‌های خرید مسکن منتشر شده که دارای معتبرترین وثیقه یعنی قرار گرفتن سند ملک خریداری شده در رهن بانک است، وصول آنها ضمانت محکمی دارد. از طرفی میزان مطالبات غیرجاری بانک مسکن کمتر از 3 درصد است که کمترین میزان معوقات و مطالبات غیرجاری در میان بانک‌های کشور محسوب می‌شود که این موضوع هم از وثیقه مطمئن وام‌های اولیه خرید مسکن نشأت می‌گیرد.

 نیاز بازار مسکن به این ابزار از مدت‌ها پیش مطرح شده بود و گشایش نماد بازار رهن ثانویه خیلی دیر اتفاق افتاد. استفاده از این ابزار در قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 1387 پیش‌بینی شده بود که سرانجام با هشت سال تاخیر اجرا شده است. بازار رهن ثانویه می‌تواند نقش مهمی در تقویت تسهیلات خرید مسکن در بازار رهن اولیه ایفا کند، کما اینکه در حال حاضر ابعاد بازار رهن اولیه یعنی تسهیلات عرضه شده برای خرید مسکن، در مقایسه با کشورهای توسعه یافته و بخشی از کشورهای در حال توسعه بسیار کوچک است.

محمد هاشم بت‌شکن، مدیر عامل بانک مسکن در این مراسم با اشاره به نسبت تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده به تولید ناخالص داخلی به‌عنوان شاخص ارزیابی ابعاد بازار رهن، اظهار کرد: بعد از آمریکا، از حیث اندازه بازار رهن، ژاپن، انگلیس و آلمان در جایگاه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. این نسبت در حال حاضر در آمریکا 80 درصد و در کشورهای آلمان، ژاپن و فرانسه بالای 40 درصد است؛ ضمن اینکه در کشورهای تایلند، مالزی، چین و کره‌جنوبی نیز این نسبت بین 20 تا 30 درصد است: این در حالی است که نسبت کل تسهیلات خرید مسکن پرداختی به تولید ناخالص داخلی در کشور ما اکنون کمتر از 10 درصد است. این موضوع نشان از ناکافی بودن بازار رهن اولیه و تسهیلات بانکی بخش مسکن دارد.

به گفته بت‌شکن کشورهای ژاپن، انگلیس و آلمان تاکنون به ترتیب 1800، 1500 و 1100 میلیارد یورو تسهیلات خرید مسکن پرداخت کرده‌اند و این در حالی است که در ایران میزان تسهیلات پرداختی خرید مسکن 122 هزار میلیارد تومان معادل حدود 40 میلیارد دلار است که با کشورهای توسعه‌یافته بسیار فاصله دارد. مدیرعامل بانک مسکن به صراحت از ناکارآمدی و ناکافی بودن تسهیلات این بخش سخن گفت و بر ضرورت و اهمیت راه‌اندازی بازار رهن ثانویه برای کمک به جریان بازار رهن اولیه و تقویت تسهیلات خرید مسکن تاکید کرد.
 

10 ویژگی بازار رهن ثانویه
انتشار اوراق وام رهنی در حالی برای نخستین بار در کشور صورت گرفته است که امروزه یکی از عناصر اصلی بازارهای مالی در دنیا به شمار می‌رود. بازار رهن ثانویه ویژگی‌هایی دارد که نشان‌دهنده جایگاه و اهمیت آن در بخش مسکن است. راه‌اندازی این بازار موجب می‌شود دارایی‌های مالی بانک عامل بخش مسکن که دیر نقدشونده و بی‌تحرک است، آزاد شود و به پرداخت دوباره وام خرید اختصاص یابد. این بازار همچنین نسبت کفایت سرمایه بانک را بهبود می‌بخشد و در نتیجه قدرت وام‌دهی بانک افزایش می‌یابد. از سوی دیگر به کمک این بازار مطالبات بانکی سریع‌تر وصول شده و بدهی بانک‌ها تعدیل می‌شود.

افزایش نقدینگی در اختیار بانک، جلوگیری از قفل شدن بیشتر منابع بانکی، محدودسازی استقراض بانک عامل بخش مسکن از بانک مرکزی، کاهش دخالت بانک مرکزی در بازار پول و مدیریت بهینه دارایی‌ها و بدهی‌های بانک از دیگر منافع راه‌اندازی بازار رهن ثانویه است؛ ضمن اینکه این بازار فرصت یک سرمایه‌گذاری مطمئن و کم‌ریسک را برای فعالان بازار سرمایه فراهم می‌کند.

 
«1+4» مطالبه وزیر از رئیس
عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در مراسم رونمایی از نماد بازار رهن ثانویه در فرابورس، با اشاره به ظرفیت 10 هزار میلیارد تومانی عرضه اوراق وام رهنی که به تدریج مورد استفاده قرار می‌گیرد، اظهار کرد: در حال حاضر تنها شخص ثالث امکان تنزیل تسهیلات بخش مسکن را دارد و راه حلی برای اینکه فرد تسهیلات‌گیرنده بتواند وام دریافتی خود را یکجا تنزیل و تسویه کند، وجود ندارد که این امکان باید فراهم شود. وی با اشاره به پیچیدگی‌های بخش مسکن و نیاز آن به نهادهای فعال مالی گفت: پیش از این پیشنهاد ایجاد 18 نهاد برای فعال کردن بخش مسکن را در شورای پول و اعتبار مطرح کرده‌ایم اما برای رشد درازمدت و پایدار بخش مسکن هنوز هم به نهادهای مالی دیگری نیاز است.

تشکیل نهاد مدیریت دارایی‌های عمومی به منظور نقدشوندگی دارایی‌های مالی سازمان‌ها و مجموعه‌های دولتی یکی از پیشنهادهای آخوندی بود که درباره‌ آن توضیح داد: شرکت‌های تابعه وزارت راه و شهرسازی هزاران میلیارد تومان دارایی دارند که به کمک مدیریت دارایی‌های عمومی قابلیت نقدشوندگی دارد و می‌تواند اقتصاد را تقویت کند. اگر بخواهیم از اقتصاد نفتی و اتکای اقتصاد به بودجه عمومی خارج شویم، باید برای تشکیل نهادهای این‌چنینی قانون‌گذاری کنیم.

پیشنهاد دوم وزیر راه و شهرسازی احیای موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای بود. آخوندی در این رابطه توضیح داد: تجربه فعالیت موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای برای شهرها یا پروژه‌های گوناگون نظیر موسسات تهران، مشهد و رشت و همین طور پروژه اکباتان در دهه 50 وجود داشت. اما پس از ادغام صندوق‌های مختلف با بانک مسکن به دنبال مصوبه شورای انقلاب، این موسسات منحل شدند. این در حالی است که اگر بخواهیم طرف عرضه بازار مسکن را سازماندهی کنیم، حتما به فعالیت این موسسات نیاز داریم. البته این موضوع مراحل کارشناسی خود را در بانک مرکزی طی کرده و امیدوارم با مصوبه شورای پول و اعتبار به زودی زمینه استفاده از این ابزار نیز فراهم شود.

پیشنهاد دیگر آخوندی برای از بین بردن ریسک پیش‌خرید مسکن، ایجاد صندوق‌های تضمین پیش‌خریدار و تضمین تولیدکننده بود. وی با بیان اینکه در حال حاضر افراد با پذیرفتن ریسک بالا اقدام به پیش‌خرید می‌کنند، گفت: تشکیل این نهاد مکمل می‌تواند ریسک بخش مسکن را کاهش دهد و به توسعه بلندمدت و پایدار بخش مسکن کمک کند. راه‌اندازی صندوق‌های خرد برای بهسازی بافت‌های فرسوده و میانی چهارمین پیشنهاد و درخواست وزیر راه و شهرسازی برای بخش مسکن بود که درباره آن گفت: با تشکیل این نهاد امکان تبدیل ارزش دارایی‌های افراد به نقدینگی و توزیع آن به شکل منصفانه فراهم می‌شود.به اعتقاد آخوندی، در صورت راه‌اندازی این چهار نهاد یک گام بلند در جهت ثبات و توسعه بلندمدت بخش مسکن به پیش می‌رویم.

وزیر راه و شهرسازی در خاتمه سخنانش افزایش سرمایه بانک‌ها را امری ضروری توصیف کرد و افزود: کمینه سرمایه بانک‌ها از چند سال قبل تاکنون 400 میلیارد تومان بوده و هنوز تغییری نکرده است. در چند سال گذشته این رقم معادل 500 میلیون دلار ارزش داشت اما اکنون ارزش آن حدود 100 میلیون دلار است. بنابراین کمینه سرمایه بانک‌ها در پسابرجام باید دست کم به یک میلیارد دلار افزایش یابد. به این معنا که کمینه سرمایه به حداقل 3 هزار میلیارد تومان برسد. وی از این موضوع به‌عنوان خواسته جدید وزارت راه و شهرسازی از رئیس کل بانک مرکزی در جریان مذاکرات با این مجموعه یاد و ابراز امیدواری کرد به زودی زمینه تحقق آن فراهم شود. ولی‌الله سیف، رئیس کل بانک مرکزی نیز در این مراسم با اشاره به جذابیت بالای سود اسمی 5/ 18 درصدی که برای اوراق وام رهنی تعیین شده است، گفت: این به آن معناست که در حال حاضر هزینه تامین منابع در بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات مسکن 5/ 18 درصد است. بر این اساس باید مسوولان بانک مسکن بررسی کنند که اعطای تسهیلات در این بانک با چه نرخ‌هایی می‌تواند انجام شود. در عین حال دولت یارانه‌هایی برای اقشار خاص نیز در بخش مسکن پرداخت می‌کند تا تسهیلاتی با نرخ پایین‌تر پرداخت شود.

وی همچنین بر ضرورت حرکت نرخ سود بانکی به سمت واقعیت‌های بازار و متعادل شدن آن تاکید کرد و گفت: یکی از نشانه‌های عدم تعادل، نرخ غیرواقعی سود بانکی است. به گفته سیف، بازار بین بانکی در حال حاضر شرایط مطلوبی دارد و این روند باید ادامه پیدا کند. در عین حال سیاست بانک مرکزی این است که نرخ سود در بازار مالی کشور به دامنه‌های قابل قبولی متناسب با نرخ تورم برسد که یک علامت قوی از تعادل در اقتصاد است. رئیس کل بانک مرکزی با اشاره به اینکه توسعه نظام بانکی کشور جز از طریق تقویت ابزارهای بازار سرمایه ممکن نیست، اظهار کرد: انتشار اوراق رهنی از جمله نتایج و ثمرات همکاری مشترک بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق‌بهادار است و خوشبختانه با تدوین دستورالعمل انتشار اوراق رهن، زمینه اجرای یکی از ابزارهای تامین مالی مسکن فراهم شد.//«دنیای اقتصاد» //14 تیر95