حذف آخرین مانع از «بازار خرید اعتباری ملک» >>> لیزینگ مسکن هم می آید / 10 خرداد 94

با حذف دو مانع اصلی از پیش پای شرکت‌های لیزینگ برای ورود به حوزه تامین مالی مسکن، اخیرا امکان رفع مانع آخر نیز با ارائه یک پیشنهاد از جانب انبوه‌سازان، فراهم شد. در جریان تدوین پیش‌نویس مربوط به «نحوه فعالیت و راه‌اندازی لیزینگ مسکن»، طرح عرضه غیرنقدی یا همان فروش بلندمدت آپارتمان‌های نوساز در قالب بازار خرید اعتباری، روی میز تصمیم‌گیران قرار گرفته که در صورت موافقت نهایی با آن، چالش تامین منابع با سود بالا برای شرکت‌های لیزینگ حل می‌شود. در این طرح، با تشکیل مثلث «انبوه‌ساز، لیزینگ و خریدار»، آپارتمان‌های رسوب‌شده در بازار راکد ملک به‌صورت اقساط 5 تا 12 ساله و با مدل اجاره به شرط تملیک، به متقاضیان مصرفی واگذار و در ازای فروش غیرنقدی، درصدی به قیمت روز و نقدی واحد مسکونی، اضافه می‌شود. این فرآیند، نیاز لیزینگی‌ها به منابع نقدی را که علی‌القاعده باید با نرخ‌های به مراتب بالاتر از سقف سود 21 درصدی تسهیلات لیزینگ تامین شود، پوشش می‌دهد. پیش‌تر، چالش «تورم فزاینده» و «جذابیت سود سفته‌بازی در بازارهای غیرمولد» به‌عنوان موانعی که همواره پرداخت تسهیلات لیزینگ را با ریسک مواجه می‌کرد، برطرف شد. دستورالعمل اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی مسکن که به ابزارهای نوین تامین مالی از جمله لیزینگ اختصاص دارد، در دو وزارتخانه، مراحل پایانی را طی می‌کند.

پيشنهاد مشترك انبوه‌سازان و شركت‌هاي ليزينگ در كميته كارشناسي دولت و بانك‌مركزي بررسي مي‌شود
آخرين مانع ليزينگ مسكن

  گفت‌وگو با رئيس هيات‌مديره كانون شركت‌هاي ليزينگ درباره ميزان و نحوه پرداخت تسهيلات
  مثلث «سازنده، ليزينگ و خريدار» براي رسوب‌زدايي از بازار واحدهاي نوساز

 دومين طرح عملياتي براي توانمندسازي مالي «متقاضيان مسكن» متفاوت از اولين طرح تازه مصوب شده، آماده بررسي نهايي شد.
انبوه‌سازان و شركت‌هاي ليزينگ در پيشنهادي مشترك به گروه كارشناسي مسوول بررسي طرح راه‌اندازي ليزينگ مسكن در دولت، آمادگي خود را براي ايجاد مثلث «عرضه و فروش اعتباري (غيرنقدي) آپارتمان به متقاضيان مصرفي از طريق واسطه مالي معتبر» اعلام كردند. در صورت موافقت با تشكيل مثلث «انبوه‌ساز، ليزينگ و خريدار»، آخرين مانع در مسير پرداخت تسهيلات ليزينگ مسكن بعد از رفع دو مانع ابتدايي، برداشته مي‌شود. تجهيز منابع مالي بخش مسكن به اين شكل، برخلاف طرح تشكيل صندوق پس‌انداز مسكن كه صرفا وام خريد را هدف قرار داده است، تسهيلات را همزمان در اختيار دو سمت عرضه و تقاضا قرار مي‌دهد و باعث تحريك دو جريان ساخت‌وساز و معاملات مصرفي آپارتمان مي‌شود.
در اين پيشنهاد، كانون شركت‌هاي ليزينگ براي پوشش 70 درصدي قدرت خريد مسكن در قالب ارائه تسهيلات 5 تا 12 ساله به متقاضيان برنامه‌ريزي كرده و انبوه‌سازان نيز براي فروش واحدهاي از قبل ساخته شده خود كه طي دو سال گذشته تحت تاثير ركود مسكن، در بازار فروش رسوب شده‌‌ است، واگذاري به صورت اجاره به شرط تمليك از كانال شركت‌هاي ليزينگ را پذيرفته‌اند.
در اين فرآيند مثلثي شكل، واحدهاي مسكوني مجتمع‌هاي بزرگ يا ساختمان‌هاي كم‌واحد، به‌واسطه ضمانت بانك‌ها و شركت‌هاي ليزينگ داراي مجوز، با فرمول‌هاي متنوع شامل از دم قسط يا تركيب نقد و اقساط با درصدهاي مختلف، توسط انبوه‌سازان به خريداران عرضه مي‌شود و در ازاي فروش اعتباري و مدت‌دار آپارتمان‌ها، مبلغي اضافه‌تر از فروش نقدي، به سازنده تعلق مي‌گيرد.
طبق مصوبه ماه گذشته شوراي پول و اعتبار، حداكثر سود تسهيلات ليزينگ 21درصد تعيين شده است. بنابراين در مدلي كه شركت‌هاي ليزينگ با هماهنگي انبوه‌سازان طراحي كرده‌اند، اجازه دارند در فروش واحدهاي مسكوني به صورت اجاره به شرط تمليك (پرداخت بهاي مسكن در بلندمدت) قيمت نهايي را حداكثر 21درصد اضافه‌تر از بهاي روز فروش نقدي تعيين كنند تا بخشي از ارزش معامله را بابت كارمزد دريافت كرده و بقيه را به سازنده بپردازند. شركت‌هاي ليزينگ در دو دولت قبل با دستور سياست‌گذار پولي، از پرداخت هر نوع تسهيلات مسكن منع شده بودند.  اما ارديبهشت سال93 كانون شركت‌هاي ليزينگ براي اجراي طرح «خريد اعتباري مسكن يا همان پرداخت تسهيلات ليزينگ به متقاضيان مسكن»، پيشنهادي از طريق وزارت راه‌وشهرسازي به بانك مركزي ارائه كرد و طي اين يك‌سال، لااقل دو بار طي نامه رسمي وزير به مقامات بانکی، درخواست تسريع در رسيدگي به آن مطرح شد. هم‌اكنون طرح راه‌اندازي ليزينگ مسكن، ضمن دريافت موافقت اوليه از جانب مسولان، وارد آخرين گردنه تصميم‌گيري شده است.

  دو مانع برداشته شد، يكي مانده است
راه‌اندازي ليزينگ مسكن به عنوان تكليف ماده 14 قانون ساماندهي مسكن، از سال 88 لازم‌الاجرا شد؛ اما از آن زمان تا اواسط سال 92، به خاطر يك سوءبرداشت از پيامدهاي اين طرح (تحريك قيمت)، در بايگاني دولت محبوس شد و طي يك‌سال و نيم اخير كه از آرشيو مصوبات خارج شده، اجراي آن معطل صدور مجوز از جانب بانك مركزي مانده است. براي اين منظور، سال گذشته كميته كارشناسي مشترك مركب از كارشناسان اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، كارشناسان پولي و مالي وزارت اقتصاد، كارشناسان بانك مركزي و نمايندگان شركت‌هاي ليزينگ تشكيل و ماحصل آن در اسفند 93 منجر به تدوين پيش‌نويس آيين‌نامه نحوه استفاده از شركت‌هاي واسپاري (ليزينگ) در تامين مالي بخش مسكن شد. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از آخرين جزئيات اقدامات صورت گرفته براي راه‌اندازي ليزينگ مسكن حاكي است در حال حاضر دو مانع بزرگ اقتصادي براي فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در بازار مسكن، از جلوي پاي ليزينگي‌ها برداشته شده و براي حذف آخرين مانع نيز اخيرا پيشنهادي از سمت انبوه‌سازان ارائه شده است.شركت‌هاي ليزينگ و برخي كارشناسان مرجع سياست‌گذار پولي در يك‌سال و نيم اخير، «روند فزاينده تورم» و «عدم جذابيت تسهيلات‌دهي به بخش مسكن تحت‌تاثير نرخ سود پايين‌تر از تورم» را دو چالش براي راه‌اندازي بازار خريد و فروش اعتباري آپارتمان عنوان مي‌كردند.
تا پيش از مهار تورم در سطح 15 تا 16 درصد، ريسك ناشي از افزايش شتاب‌گونه اين شاخص، مانع از پرداخت تسهيلات بلندمدت به بخش مسكن با نرخ به مراتب پايين‌تر از تورم مي‌شد. از سوي ديگر، سود سفته‌بازي در برخي بازارها طي سال‌هاي اخير، بازدهي سرمايه‌گذاري شركت‌هاي ليزينگ در بازار تسهيلات مسكن را به‌واسطه سود مصوبه اين تسهيلات، عملا به زيان تبديل كرده بود.

  راهكار ليزينگي‌ها براي تامين منابع
هم‌اكنون روند كاهنده نرخ تورم و مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار مبني بر تعيين سود 21درصدي براي پرداخت تسهيلات ليزينگ، دو مانع اصلي را از بين برده اما در اين مقطع شركت‌هاي ليزينگ «ابهام در قيمت تمام‌شده منابع براي پرداخت تسهيلات» را به‌عنوان مانع آخر براي ورود به بازار مسكن عنوان مي‌كنند و معتقدند: هزينه تامين منابع براي پرداخت تسهيلات ليزينگ حداقل 24درصد است و 3 درصد بالاتر از سود تعيين شده براي تسهيلات است كه اين اختلاف مي‌تواند حتي در صورت صدور مجوز نهايي براي ورود ليزينگي‌ها به بخش مسكن، پرداخت تسهيلات را غيرممكن كند.
براي رفع اين مانع كه به ابهام در نحوه تامين منابع برمي‌گردد، پيشنهاد شده است: بخش زيادي از منابع تسهيلات ليزينگ مسكن، با پذيرش انبوه‌سازان به واگذاري قسطي واحدهاي نوساز، تامين شود.
در اين پيشنهاد چون منافع سرمايه‌گذاران ساختماني و همين‌طور شركت‌هاي ليزينگ به «چگونگي خروج از ركود مسكن» گره خورده است، استقبال قابل توجهي در اين دو گروه از پياده‌سازي آن شده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، با تشكيل مثلث انبوه‌ساز، ليزينگ و خريدار مسكن، تسهيلات به شكل غيرمستقيم به متقاضيان داده مي‌شود و هر نوع احتمال تحريك قيمت مسكن در اين مدل، منتفي مي‌تواند باشد. پيشنهاد تشكيل مثلث «بازار فروش اعتباري مسكن» به عنوان طرح مكمل براي موافقت سريع با ورود شركت‌هاي ليزينگ به بازار مسكن، ارائه شده و طبق آنچه «دنياي‌اقتصاد» روز گذشته بررسي كرد، موافقت اوليه كميته كارشناسي دولت را نيز ضميمه خود دارد. پيش‌بيني مي‌شود ظرف يكي دو ماه آينده، اين طرح در بانك مركزي و شوراي پول و اعتبار به تصويب برسد.

  چالش تامین منابع تسهیلات
رئیس هیات‌مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ در خصوص وضعیت فعلی منابع در اختیار این شرکت‌ها برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن به «دنياي اقتصاد» گفت: اینکه شرکت‌های لیزینگ برای
تسهیلات‌دهی در بخش مسکن با نرخ سود 21 درصدی تسهیلات برای متقاضیان و نرخ سود مشارکت 24 درصدی با بانک‌ها برای تامین منابع مورد نیاز خود، تا چه میزان آمادگی و تمایل دارند، بستگی به منابع تامین کننده لیزینگ‌ها دارد. حميدرضا ابدالي تاكيد كرد: در صورتی که سرمایه این شرکت‌ها از طریق صاحبان سهام آنها تامین شود و این شرکت‌ها منابع ارزان قیمت در اختیار داشته باشند و نیازی به دریافت تسهیلات 24 درصدی از بانک‌ها نباشد، می‌توانند با ضوابط فعلی و نرخ سود 21 درصدی به متقاضیان لیزینگ مسکن تسهیلات بدهند.
ابدالی افزود: اما در صورتی که شرکت‌های لیزینگ با مشکل تامین منابع مواجه باشند و ناچار به دریافت تسهیلات مشارکتی با نرخ سود 24 درصدی از سیستم بانکی شوند، فاصله 3 درصدی تسهیلات دریافتی از سوی این شرکت‌ها با سود 21 درصدی که از پرداخت این تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن کسب می‌کنند عملا انگیزه‌ای برای ورود آنان به بازار لیزینگ مسکن باقی نمی‌ماند.
وی با بیان اینکه هم‌اکنون اکثر شرکت‌های لیزینگ فاقد منابع ارزان‌قیمت و نقدینگی کافی صاحبان سهام هستند، تصریح کرد: عملکرد شرکت‌های لیزینگ در خصوص ظرفیت وام‌دهی از نظر میزان وام، تعداد تسهیلات و سایر پارامترهای مطرح در این زمینه، بستگی به همکاری وزارت راه و شهرسازی با این شرکت‌ها و حق برخورداری از تسهیلات یارانه‌ای دولت و پرداخت کمک سود تسهیلات به این شرکت‌ها دارد.
وی خاطرنشان کرد: برای مثال دولت و سازنده‌ها می‌توانند واحدهای آماده واگذاری در طرح‌های حمایتی تامین مسکن و سایر ساخت و سازها را در اختیار لیزینگ‌ها قرار دهند و از طریق در نظر گرفتن کمک سود تسهیلات، گردش کاری، مالی و اجرایی در این زمینه تقویت شود. ابدالی افزود: به این ترتیب، شرکت‌های لیزینگ با واگذاری این واحدها به متقاضیان و پرداخت تسهیلات یارانه‌ای به آنان، تنها کارمزد خدمات خود را دریافت می‌کنند و دچار چالش‌ها و تنش‌های مالی هم نخواهند شد.

 توان تامین 70 درصد قدرت خريد
رئیس هیات‌مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ از ظرفیت فعلی این شرکت‌ها برای پرداخت 70 درصد ارزش روز یک واحد مسکونی در قالب تسهیلات لیزینگ به متقاضیان خبر داد.
ابدالی در این زمینه توضیح داد: هر چند برای تعیین جزئیات لیزینگ مسکن باید منتظر ضوابط، آیین‌نامه اجرایی و مجوز نهایی بانک مرکزی باشیم اما در صورتی که بانک مرکزی برای تسهیلات لیزینگ مسکن سقف تعیین نکند، شرکت‌ها قادر به تامین 70 درصد ارزش روز قیمت یک آپارتمان مسکونی هستند.
وی در خصوص مدت بازپرداخت تسهیلات لیزینگ و اقساط ماهانه این تسهیلات به «دنیای اقتصاد» گفت: دستورالعمل هر یک از شرکت‌های لیزینگ در خصوص تعیین سقف تسهیلات، مدت زمان بازپرداخت و توان وام‌دهی به متقاضیان، متفاوت است و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات در این شرکت‌ها تاکنون بین 5 تا 12 سال بوده است. ابدالی ادامه داد: تعیین تمام این جزئیات بستگی به نظر بانک مرکزی و آیین‌نامه نهایی این بانک برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن دارد و در صورتی که بانک مرکزی چارچوب مشخصی در این زمینه تدوین نکند، پس از صدور مجوز نهایی، هر یک از شرکت‌ها، براساس ضوابط داخلی خود در این بازار وارد خواهند شد.
همچنین جمع‌بندی توان وام‌دهی شرکت‌ها برای تعیین اینکه اصولا سالانه چند فقره وام مسکن از طریق بازار لیزینگ قابل پرداخت است، پس از صدور مجوز نهایی بانک مرکزی از تمام شرکت‌ها به عمل خواهد آمد.

 مالکیت مسکن لیزینگی با خریدار یا شرکت وام‌دهنده؟
ابدالی با بیان اینکه پس از پرداخت تسهیلات لیزینگ به‌عنوان تضمین بازپرداخت اقساط وام، می‌توان از دو شیوه انتقال سند به نام شرکت لیزینگی یا قرار گرفتنش در رهن آن شرکت استفاده کرد، گفت: هیچ‌کدام از این دو شیوه تفاوتی ندارد و می‌تواند برای تضمین بازپرداخت مورد استفاده قرار بگیرد.
وی در پاسخ به اینکه اصولا مردم تمایلی به انتقال سند به نام شرکت وام‌دهنده ندارند و از این بابت ممکن است مشکلاتی به وجود بیاید، به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: اتفاقا اینکه سند در رهن شرکت لیزینگی باشد و نه به نام آن، بیشتر مورد استقبال شرکت‌ها است؛ چرا که از نظر حقوقی این شیوه با دردسرها و مسائل کمتری روبه‌رو است.

 علت ناکامی لیزینگ خودرو
رئیس هیات مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ، همچنین در خصوص دلایل ناکامی لیزینگ در بازار خودرو و مشکلاتی که طی سال‌های گذشته در این زمینه برای متقاضیان این تسهیلات ایجاد شد، توضیح داد: از سال 86، تمام شرکت‌های لیزینگ مطابق با دستورالعمل بانک مرکزی موظف شدند تحت نظر این بانک فعالیت کنند، بنابراین نظارت گسترده‌ای بر این شرکت‌ها به عمل آمد و این نظارت‌ها کماکان ادامه دارد. وی افزود: به این ترتیب هم اکنون شرکت‌هایی که تحت نظر بانک مرکزی فعالیت می‌کنند کاملا مراقبت شده و بدون مشکل هستند و مردم بابت استفاده از خدمات این شرکت‌ها نباید نگرانی داشته باشند؛ اما مشکلی که در رابطه با تسهیلات لیزینگی خودرو به وجود آمد و همچنان نیز ادامه دارد مربوط به شرکت‌هایی است که فاقد مجوز و نظارت بانک مرکزی هستند.

 آمادگي انبوه‌سازان براي فروش غيرنقد
درباره تشكيل مثلث بازار عرضه اعتباري مسكن، روز گذشته دبير كانون سراسري انبوه‌سازان از ارائه بسته پیشنهادی به نهاد ریاست‌جمهوری و وزارت راه و شهرسازی خبر داد و به «دنياي اقتصاد» گفت: انبوه‌سازان شرط حمایت دو طرفه از بازار عرضه و تقاضای مسکن را راه‌اندازی بازار فروش اقساطی واحدهای نوسازی می‌دانند که هم‌اكنون به دلیل عدم قدرت خرید کافی از سوی متقاضیان خرید، در بازار، رسوب شده و بدون مشتري مانده است.
فرشید پورحاجت ادامه داد: انبوه‌سازان حاضرند واحدهای نوساز خود را با شرایط اقساط کامل یا درصدی از قیمت مسکن را به صورت نقد و مابقی به شکل قسطی، با نرخ سودی متناسب با نرخ تورم به متقاضیان مصرفی واگذار کنند. وی تصریح کرد: به این منظور پیشنهاد شده چند بانک عامل به طور مستقيم يا از طريق شركت‌هاي ليزينگ وابسته به خود، با دریافت کارمزد يك تا دو درصدی به عنوان واسط فروش اقساطی مسکن تضمین لازم را برای اطمینان از صحت معامله هم برای خریدار و هم برای انبوه‌ساز، ایجاد کنند.